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Calcolo convenienza cedolare secca
Confronta cedolare secca e tassazione ordinaria su quattro anni. Inserisci canone e dati fiscali per distinguere il risparmio d’imposta dall’effetto della rinuncia alla rivalutazione ISTAT.
Confronto dei regimi
Quale regime conviene?
Inserisci il canone e il reddito per visualizzare il confronto sui quattro anni.
Cedolare secca o IRPEF ordinaria: leggere il confronto
Il calcolo della convenienza della cedolare secca confronta il costo fiscale dei due regimi e considera il mancato aggiornamento del canone. Un vantaggio fiscale iniziale può ridursi negli anni se la rivalutazione prevista è elevata. Il prospetto mantiene distinti i due effetti e mostra il saldo per ciascun anno, il totale e la media annua.
Aliquote e canone concordato
Per le locazioni abitative considerate dal modello la cedolare è pari al 21% del canone annuo, oppure al 10% selezionando «Concordato e agevolato», quando ricorrono i requisiti. Questa opzione applica congiuntamente anche la riduzione del 30% del reddito imponibile ordinario e della base per l’imposta di registro. L’esistenza dei requisiti territoriali e contrattuali deve essere accertata separatamente: il solo canone concordato non dimostra la spettanza di tutte le agevolazioni.
Reddito, deduzioni e detrazioni
Indica il reddito complessivo e gli oneri deducibili; se parti già dal reddito imponibile, lascia vuote le deduzioni. Quando il reddito comprende la locazione, il modello sottrae la quota imponibile del canone prima di confrontare i regimi. Con deduzione ordinaria del 5%, la quota è il 95% del canone libero e il 66,5% del canone concordato e agevolato. Le detrazioni e i crediti restano quelli inseriti: non viene ricostruita la loro spettanza individuale.
Rivalutazione ISTAT e orizzonte di quattro anni
La cedolare comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone durante l’opzione, anche se previsti contrattualmente. La simulazione applica dal secondo anno la variazione stimata, nella misura del 50%, 75% o 100% scelta. Il valore iniziale del 2,1% riprende il parametro osservato nel modello di confronto il 13 novembre 2026 ed è modificabile; non si aggiorna automaticamente e non anticipa i futuri indici ISTAT. I quattro anni sono un orizzonte di confronto, anche per il canone concordato: non determinano la durata legale del contratto.
Metodo di simulazione e arrotondamenti
Le addizionali comunali e regionali sono stimate ricavando un’incidenza media dagli importi inseriti e dal reddito al netto delle deduzioni. Il modello non applica autonomamente scaglioni o esenzioni locali. Reddito, deduzioni, detrazioni, quote imponibili e imposte seguono gli arrotondamenti all’euro riscontrati nel riferimento; canoni rivalutati e differenze conservano i centesimi.
Il confronto assume a carico del locatore metà dell’imposta di registro: 2% sul canone, con base ridotta al 70% per il concordato agevolato, minimo di 67 € nella prima annualità. Considera inoltre 8 € di bollo a carico del locatore nel primo anno. È un’ipotesi standard del modello, non un conteggio del bollo per ogni pagina o copia del singolo contratto.
Restano costanti reddito diverso dalla locazione, deduzioni, detrazioni e parametri fiscali. Il prospetto non è una dichiarazione dei redditi, non determina gli acconti e non verifica rendita catastale, quote di possesso o agevolazioni personali. Non tratta locazioni brevi con aliquota del 26%, canoni commerciali o attività d’impresa. Puoi verificare separatamente il valore catastale e il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà.
Fonti normative e anno fiscale
Il modello di riferimento utilizza gli scaglioni IRPEF 23%, 35% e 43%, coerenti con il periodo d’imposta 2025. Dal 2026 l’art. 11 TUIR prevede il 33% per lo scaglione oltre 28000 € e fino a 50000 €. L’anno fiscale è rilevante per il confronto.
- Art. 3 D.Lgs. 23/2011: cedolare secca, imposte sostituite e rinuncia agli aggiornamenti.
- Art. 11 DPR 917/1986: aliquote e imposta netta; legge 199/2025, art. 1, comma 3, per la variazione dal 2026.
- Art. 37, comma 4-bis, DPR 917/1986: riduzioni forfettarie del canone.
- Art. 8 legge 431/1998: agevolazioni per contratti concordati.