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Rossetti docet: ecco quando è ammessa una domanda nuova ed una fonte di prova nuova (Cass., ord., n° 25631/18)

Cassazione civile, sez. VI-3, ordinanza 15/10/2018 n° 25631

IL FATTO

Una società Immobiliare concedeva in locazione il proprio immobile ad una Clinica che rilasciava tuttavia l’immobile solo tre anni dopo la scadenza del contratto. A causa del ritardato rilascio, l’Immobiliare asseriva di avere perduto la possibilità di locare l’immobile a terzi a condizioni più vantaggiose di quelle a suo tempo pattuite con la Clinica. In conseguenza dei fatti innanzi esposti, l’Immobiliare citava, quindi, in giudizio la Clinica chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti.

IL PRIMO PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

E’ certamente vero che, proposta una domanda di risarcimento del danno “A”, fondata sul fatto costitutivo “B”, mutare l’uno o l’altro di tali elementi significa ampliare non già l’oggetto del pronunziare ma l’oggetto del conoscere richiesto al giudice: e dunque tale mutamento è inammissibile, perchè costituirebbe un mutamento della domanda originariamente proposta.  Tale principio non è tuttavia inderogabile.

Ad esso si deroga quando:

(a) l’attore riduca in corso di causa l’entità della somma inizialmente richiesta a titolo di risarcimento;

(b) l’attore deduca che il danno originariamente dedotto in giudizio si sia incrementato in corso di causa, ferma restando la natura di esso e l’identità del fatto generatore;

(c) l’attore, senza mutare il fatto generatore della propria pretesa (l’inadempimento o l’illecito ascritto al convenuto), deduca che in corso di causa, dopo il maturare delle preclusioni, si siano verificati danni ulteriori, anche di natura diversa da quelli descritti con l’atto introduttivo, che dunque gli fu impossibile prospettare ab initio e chieda ovviamente di essere rimesso in termini ex art. 153 c.p.c. per formulare la relativa domanda.

IL SECONDO PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE

In tema di ammissibilità delle prove documentali, la circostanza che un documento (o qualsiasi altra fonte di prova) sia venuto ad esistenza dopo il maturare delle preclusioni processuali (tanto nel rito ordinario, quanto in quello locatizio), legittima la rimessione in termini della parte che non abbia potuto produrlo precedentemente, e il solo fatto di allegare quel documento agli atti costituisce di per sè una implicita richiesta di rimessione in termini.

CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Ordinanza 29 maggio – 15 ottobre 2018, n. 25631

 

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

Dott. CIGNA Mario – Consigliere –

Dott. RUBINO Lina – Consigliere –

Dott. ROSSETTI Marco – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 25275/2016 proposto da:

IMMOBILIARE VIA EMILIO PRAGA SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE GIUSEPPE MAZZINI 146, presso lo studio dell’avvocato EZIO SPAZIANI TESTA, che la rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

CASA DI CURA VILLA PATRIZIA SPA, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA NAVONA 49, presso lo studio dell’avvocato TIZIANA MICELI, che la rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 4353/2016 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 03/08/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 29/05/2018 dal Consigliere Dott. MARCO ROSSETTI.

Svolgimento del processo

1. Nel 2011 la società Immobiliare Via Praga s.r.l. (d’ora innanzi, per brevità, “l’Immobiliare”) convenne dinanzi al Tribunale di Roma la società Casa di Cura Villa Patrizia s.p.a. (d’ora innanzi, per brevità, “la Clinica”), esponendo che:

-) aveva concesso in locazione alla Clinica il proprio immobile sito in (OMISSIS);

con sentenza del Tribunale di Roma, confermata in appello e passata in giudicato, la scadenza del contratto era stata fissata alla data del 9.2.2009;

– la Clinica rilasciò tuttavia l’immobile solo tre anni dopo, a giugno del 2012;

-) a causa del ritardato rilascio, l’Immobiliare aveva perduto la possibilità di locare l’immobile a terzi, a condizioni più vantaggiose di quelle a suo tempo pattuite con la Clinica.

Conclusè pertanto chiedendo la condanna di quest’ultima al risarcimento dei danni patiti in conseguenza dei fatti sopra descritti.

2. Con sentenza 27.6.2013 n. 1417 il Tribunale rigettò la domanda, ritenendo non provata l’esistenza del danno.

sentenza venne appellata dalla Immobiliare.

3. Con sentenza 3.8.2016 n. 4353 la Carie d’appello di Roma rigettò il gravame dell’Immobiliare, ritenendo che:

a) la Immobiliare non aveva dimostrato di avere ricevuto serie offerte di locazione dell’immobile, dal momento che l’unico ed insufficiente elemento prodotto in tal senso dalla Immobiliare consisteva in una “mera lettera non confermata testimonialmente”, inviatale dalla società Airone Uno s.a.s.;

b) l’Immobiliare non aveva fornito non solo prove, ma nemmeno indizi da cui desumere, ex art. 2727 c.c., l’esistenza e l’entità del danno;

c) il contralto preliminare di locazione stipulato con la Villa Tiberia s.r.l. l’8.3.2019, e depositato dalla Immobiliare con la memoria conclusiva nel giudizio di primo grado, era inutilizzabile ai fini del decidere per tre ragioni:

c’) sia perchè tardivamente prodotto, dal momento che con la memoria conclusionale non possono depositarsi nuovi documenti;

c”) sia perchè la pretesa di essere risarcita per non avere potuto dare esecuzione a quel contratto preliminare di locazione era nuova rispetto a ciliegia formulata con l’atto di citazionè, e dunque inammissibile;

c”’) sia, infine, perchè il danno derivante dalla perduta possibilità di stipulare vantaggiosi contratti di locazione, in conseguenza del ritardato rilascio dell’immobile, doveva sussistere al momento dell’introduzione del giudizio, nel quale “si cristallizza la domanda”; nel caso di specie, invece, la Immobiliare aveva, con la memoria conclusiva, dedotto di avere individuato un nuovo locatore, col quale aveva stipulato il preliminare di locazione, dopo l’introduzione del giudizio (2011) e solo pochi mesi prima del rilascio dell’immobile (8.3.2012).

4. La sentenza d’appello e stata impugnata per cassazione dall’Immobiliare, con ricorso fondato su un motivo articolato in più censure.

I la resistito con controricorso la Clinica.

Ambo le parti hanno depositato memoria.

Motivi della decisione

1. Il motivo unico di ricorso.

1.1. Con l’unico motivo del proprio ricorso l’Immobiliare lamenta, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, la violazione degli artt. 1223, 1591, 2697 e 2727 c.c.; artt. 414 e 420 c.p.c..

Il motivo, se pur formalmente unitario, contiene tre distinte censure.

1.2. Con ima prima censura la ricorrente lamenta che la Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere inammissibili i documenti da essa prodotti unitamente alla memoria conclusiva depositata in primo grado.

Espone che in primo grado la Clinica restò contumace, ed all’udienza del 9.1.2012 il Tribunale rinviò per la discussione all’udienza del 23.1.2012. I documenti ritenuti inammissibili dalla Corte d’appello erano stati depositati da essa Immobiliare in una con la memoria conclusiva, depositata il 21.12.2012 in previsione dell’udienza di discussione, ed erano tutti di epoca successiva al 9.1.2012, sicchè non si sarebbero potuti produrre precedentemente.

1.3. Con una seconda censura l’Immobiliare deduce che erroneamente la Corte d’appello ritenne formulata, con la memoria conclusionale, una domanda nuova. Sostiene di avere semplicemente, con la memoria conclusiva, ridotto le proprie pretese.

Mentre, infatti, con l’atto introduttivo aveva domandato che il danno da ritardato rilascio venisse stimato in misura pari alla differenza tra il canone pagato dalla Clinica (circa 17.000 Euro) e il canone di 50.000 Euro offertole dalla società Airone Uno s.a.s.; con la memoria conclusiva aveva domandato che il suddetto danno fosse stimato in misura pari alla differenza tra il canone pagato dalla Clinica e il canone di 35.000 Euro premessole, col contratto preliminare dell’8.3.2012, dalla società Villa Tiberia s.r.l..

Tale riduzione doveva quindi ritenersi mera precisazione della domanda, e non modificazione di essa.

1.4. Con una terza censura, infine, l’Immobiliare censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto infondata la domanda di risarcimento anche in base al rilievo che il contratto preliminare di locazione (prodotto dalla Immobiliare per dimostrare l’uso alternativo che avrebbe fatto dell’immobile in caso di tempestivo rilascio) non dimostrava l’esistenza d’un danno risarcibile, perchè “precedente di pochi mesi il rilascio”.

Deduce che epici contratto venne prodotto solo come indizio; che esso dimostrava ex art. 2727 c.c., che solo in prossimità dello sgombero fu possibile per l’Immobiliare trovare persone disposte a prendere in locazione il fabbricato; che pertanto dal fatto noto della stipula del preliminare e della sua data (8.3.2012), la Corte d’appello sarebbe dovuta risalire ex art. 2727 c.c., al fatto ignorato che, fino a quando la detenne l’immobile, non fu possibile per la Immobiliare reperire soggetti potenzialmente interessati alla locazione.

2. Ordine delle questioni.

2.1. L’articolata censura formulata nel ricorso impone a questa Corte di decidere, gradatamente, due questioni:

(a) se la Corte d’appello abbia errato o meno nel reputare “nuova” la domanda proposta dalla immobiliare;

(b) in caso di risposta affermativa al quesito che precede, se la Corte d’appello abbia errato o meno nel negare ingresso alle prove documentali con le quali la Immobiliare intendeva dimostrare la sua domanda.

Ne consegue che va esaminata per prima, ai sensi dell’art. 276 c.p.c., comma 2, la terza delle censure sopra riassunte, e quindi le altre due.

3. Sulla novità della domanda.

3.1. La terza delle censure prospettale dalla ricorrente, come riassunta al p. 1.4 che precede, è fondata con riferimento all’art. 1223 c.c..

La Corte d’appello ha ritenuto infatti che, proposta una domanda di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, l’esistenza e l’ammontare del danno vada valutato con esclusivo riferimento alla data di introduzione del giudizio, e che ai fini dell’accoglimento della domanda non rilevano eventuali pregiudizi sopravvenuti.

3.2. Tale statuizione non è condivisibile sotto due aspetti.

In primo luogo, la Corte d’appello ha qualificato come “sopravvenuto” all’introduzione della domanda il danno da lucro cessante, la cui esistenza la Immobiliare ha inteso provare depositando il contratto preliminare di locazione sopra ricordato.

Ma in realtà qui quel che era sopravvenuta era la prova del danno, non il danno. Il danno lamentato dalla Immobiliare – sul tema si tornerà meglio più oltre – era sempre rimasto il medesimo ab initio, e cioè la perdita economica per non avere potuto locare l’immobile a condizioni più vantaggiose, per tutto il tempo in cui rimase nella detenzione della Clinica.

3.3. In secondo luogo, cd anche ad ammettere per mura ipotesi che fosse corretta la qualifica come “sopravvenuti” dei pregiudizi di cui la Immobiliare ha chiesto il ristoro, il principio affermato dalla Corte d’appello non pu6 essere condiviso nei termini in cui è stato formulato.

E’ certamente vero che, proposta una domanda di risarcimento del danno “A”, fondata sul fatto costitutivo “B”, mutare l’uno o l’altro di tali elementi significa ampliare non già l’oggetto del pronuntiare ma l’oggetto del cognoscere richiesto al giudice: e dunque tale mutamento è inammissibile, perchè costituirebbe un mutamento della domanda originariamente proposta (ex multis, per la sua completezza, si veda in tal senso Sez. 1, Sentenza n. 10045 del 15/11/1996, Rv. 500573 – 01). Tale principio non è tuttavia inderogabile.

Ad esso si deroga quando:

(a) l’attore riduca in corso di causa l’entità della somma inizialmente richiesta a titolo di risarcimento (Sez. 3, Sentenza n. 3621 del 03/06/1980, Rv. 407473 – 01);

(b) l’attore deduca che il danno originariamente dedotto in giudizio si sia incrementato in corso di causa, ferma restando la natura di esso e l’identità del fatto generatore (Sez. 1, Sentenza n. 10045 del 15/11/1996, Rv. 500573 – 01);

(c) l’attore, senza mutare il fatto generatore della propria pretesa (l’inadempimento o l’illecito ascritto al convenuto), deduca che in corso di causa, dopo il maturare delle preclusioni, si siano verificati danni ulteriori, anche di natura diversa da quelli descritti con l’atto introduttivo, che dunque gli fu impossibile prospettare ab initio (così già Sez. 3, Sentenza n. 3160 del 13/05/1980, Rv. 406955 – 01), e chieda ovviamente di essere rimesso in termini ex art. 153 c.p.c. per formulare la relativa domanda.

3.4. La riduzione della domanda, la domanda di danni incrementali e i fatti sopravvenuti sono dunque le tre ipotesi in cui è consentito all’attore domandare il risarcimento di danni diversi, per quantità o (nel terzo caso) anche per qualità rispetto a quelli prospettati con la citazione od il ricorso introduttivi del giudizio.

La Corte d’appello, pertanto, anche a voler negare che quel che era sopravvenuto era solo la prova del danno e non il danno, giammai avrebbe potuto ritenere tout court inammissibile la domanda di risarcimento di danni sopravvenuti, ma avrebbe dovuto verificare se, nel caso concreto, ricorressero le tre ipotesi sopra descritte.

4. Sull’ammissibilità delle prove documentali.

4.1. Anche la prima delle censure formulate dal ricorrente, riassunta al p. 1.2 che precede, è fondata.

Non è in contestazione, infatti, che il contratto preliminare di locazione prodotto dalla Immobiliare unitamente alla memoria conclusiva depositata il 21.12.2012 recasse una data posteriore a quella di introduzione del presente giudizio. Lo afferma, del resto, la stessa Corte d’appello a p. 5 della propria sentenza, indicando che il preliminare veline stipulato l’8.3.2012.

La Corte d’appello, pertanto, avrebbe dovuto esaminare nel merito quel contratto e gli altri documenti allegati alla memoria, e non già dichiararli inammissibili.

Ciò in virtù del principio secondo cui la circostanza che un documento o qualsiasi altra fonte di prova) sia venuto ad esistenza dopo il maturare delle preclusioni processuali (tanto nel rito ordinario, quanto in quello locatizio), legittima la rimessione in termini della parte che non abbia potuto produrlo precedentemente, e il solo fatto di allegare quel documento agli atti costituisce di per se una implicita richiesta di rimessione in termini (cfr., ex multis, Sez. 3, Sentenza n. 5465 del 14/03/2006, Rv. 588293 – 01; Sez. 1, Sentenza n. 11922 del 22/05/2006, Rv. 589231 – 01).

4.2. Non decisive, in senso contrario, appaiono le difese svolte dalla Clinica a p. 10 del proprio controricorso.

Sostiene la Clinica che la produzione di nuovi documenti, anche se di epoca successiva all’introduzione del giudizio, non sarebbe mai consentita dopo che il giudice abbia dichiarato chiusa l’istruttoria; e che comunque con i documenti sopra indicati la Immobiliare avrebbe introdotto un nuovo tema di indagine.

Quanto al primo rilievo, deve osservarsi in senso contrario che quel che è inibito alla parte è il produrre in giudizio documenti formati successivamente alla sua introduzione, se di essi era in possesso prima che il giudice dichiarasse chiusa l’istruttoria. In tal caso, infatti, il difetto di produzione sarebbe ascrivibile a negligenza della parte interessata.

Ben diverso è il caso di specie, nel quale i documenti prodotti dalla Immobiliare il 21.12.2012 erano successivi non solo all’introduzione della domanda, ma anche alla chiusura dell’istruttoria, avvenuta il 9.1.2012.

Parimenti, non è sostenibile che col deposito documentale compiuto il 21.12.2012 la Immobiliare abbia introdotto un nuovo tema d’indagine.

Il tema d’indagine sottoposto al giudicante sin dall’atto introduttivo del giudizio era: “se a quali proposte contrattuali vantaggiose la Immobiliare abbia perduto, a causa del ritardato rilascio del suo immobile da parte della Clinica”. Rispetto a tale questione, il contratto preliminare depositato il 21.12.2012 non apriva alcun nuovo fronte istruttorio, ma costituiva semplicemente una nuova prova del danno, consentita perchè sopravvenuta in corso di causa.

4.3. Anche la seconda delle censure formulate dal ricorrente, riassunta al p. 1.3 che precede, è fondata.

Con l’atto introduttivo del giudizio, la Immobiliare aveva dedotto, in buona sostanza, che a causa del ritardato rilascio dell’immobile da parte della Clinica non aveva potuto accettare l’offerta della società Airone Uno s.a.s., che intendeva prenderlo in locazione al canone di 50.000 Euro l’anno.

Aveva, di conseguenza, domandato il risarcimento del lucro cessante causato dall’inadempimento della controparte.

Con la memoria 21.12.2012 la Immobiliare invece dedusse che a causa della prolungata occupazione dell’immobile da parte della Clinica, potè trovare un nuovo locatore solo l’8.3.2012 (tre anni dopo la scadenza del contratto), il quale le offrì un canone di 35.000 Euro l’anno.

Con questa deduzione la Immobiliare non ha affatto introdotto un nuovo tema d’indagine: il tema d’indagine era e restava quello dell’accertamento del lucro cessante causato dall’inadempimento della Clinica, e l’unico elemento mutato era costituito dalla prova offerta per dimostrare se, quante e quali offerte l’Immobiliare avesse perduto.

I fatti costitutivi della pretesa della Immobiliare, anche dopo il deposito della memoria 21.12.2012, restarono dunque immutati. Essi erano due, ovvero:

(a) l’esistenza dell’inadempimento colpevole;

(b) la perduta possibilità di locare l’immobile a terzi, in conseguenza del suddetto inadempimento.

E tali fatti da accertare restarono immutati sia prima che dopo il deposito della suddetta memoria conclusionale. Quel che mute fu semplicemente la prova offerta (un contratto preliminare in luogo d’una mera proposta contrattuale) per dimostrare l’esistenza del danno: ma va da sè che offrire nuove prove del medesimo fatto costitutivo non costituisce inammissibile mutamento della domanda (ex multis, in tal senso, Sez. 1, Sentenza n. 1814 del 18/02/2000, Rv. 534013 – 01, in motivazione).

Se così fosse, lo stesso art. 153 c.p.c., nella parte in cui consente la rimessione in termini per la produzione di nuove prove, non avrebbe senso alcuno: infatti, a voler seguire la logica adottata dalla Corte d’appello nella sentenza impugnata, si perverrebbe al seguente assurdo: che la richiesta di rimessione in termini per fornire la prova (nuova) di un fatto già dedotto in giudizio non potrebbe mai essere accolta, perchè tale prova costituirebbe sempre una inammissibile mutatio libelli.

4.5. La sentenza di merito deve dunque essere cassata con rinvio.

Il giudice di rinvio, nel tornare ad esaminare l’appello proposto dalla Immobiliare, applicherà i seguenti principi di diritto:

(A) Nei giudizi soggetti al rito del lavoro, costituisce implicita istanza di rimessione in termini il deposito, con le note conclusive, di documenti formati successivamente tanto alla domanda, quanto al maturare delle preclusioni istruttorie; a fronte di tale produzione, pertanto, il giudice non può dichiararla inammissibile, ma deve valutare se ricorrano i presupposti di cui all’art. 153 c.p.c., ed in caso affermativo esaminare nel merito la rilevanza probatoria dei documenti tardivamente depositati.

(B) Nel giudizio di risarcimento del danno (tanto da inadempimento contrattuale, quanto da fatto illecito) non costituiscono domande nuove: (a) la riduzione del quantum rispetto alla originaria pretesa; (b) la deduzione dell’aggravamento del medesimo danno già dedotto con la domanda originaria. La richiesta di risarcimento dei danni sopravvenuti al maturare delle preclusioni istruttorie, anche se di qualità e quantità differenti da quelli richiesti con la domanda originaria, costituisce invece una domanda nuova, ma anche ammissibile se ricorrano i presupposti della rimessione in termini, di cui all’art. 153 c.p.c..

5. Le spese.

Le spese del presente giudizio di legittimità saranno liquidate dal giudice del rinvio.

P.Q.M.

(-) accoglie il ricorso nei sensi c nei limiti di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Sesta Civile della Corte di Cassazione, il 29 maggio 2018.

Depositato in Cancelleria il 15 ottobre 2018.

 

La responsabilità del mediatore immobiliare per violazione degli obblighi informativi (Cass. 21/02/2017 n. 4415)

LA RESPONSABILITÀ DEL MEDIATORE IMMOBILIARE PER VIOLAZIONE DEGLI OBBLIGHI INFORMATIVI: LE IPOTESI IN CUI NON E’ DOVUTA LA PROVVIGIONE NONOSTANTE LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE (Cass. 21/02/2017 n. 4415).  Fonte: Avv. Antonio Arseni – Foro di Civitavecchia

“Il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere, con l’ordinaria diligenza, l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno sia rifiutando il pagamento della provvigione”.

“Detta responsabilità, in particolare, non può estendersi e va pertanto esclusa, in ipotesi di indagini di carattere tecnico come quelle consistenti nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza. E, ciò, salve le ipotesi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni o circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero anche laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere, ovvero abbia  erroneamente adempiuto allo specifico incarico”.

Questi, in pratica, i principi affermati dalla Cassazione IIa Sezione Civile 21/02/2017 n° 4415, Presidente Matera, Relatore  Criscuolo.

Il caso aveva riguardato il fatto di un Tizio il quale, grazie alla attività mediatoria di una nota Agenzia Immobiliare, stipulava un contratto preliminare di compravendita di un immobile con il proprietario, poi risolto consensualmente perché il bene non era provvisto di certificato di abitabilità.

L’Agenzia Immobiliare, sul corretto rilievo che l’affare era stato concluso grazie al suo intervento positivo, chiedeva a Tizio il residuo ancora dovuto, a titolo di provvigione, evocandolo in giudizio per sentirlo condannare al  relativo pagamento.

In quel giudizio Tizio si opponeva alla richiesta, anzi chiedeva, a sua volta, la restituzione di quella parte del compenso provvigionale versato, in quanto, a suo dire, l’Agenzia Immobiliare si era resa inadempiente agli obblighi di cui all’art. 1759 CC, che pongono a carico del mediatore il dovere di “comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso”.

Il Tribunale di Bologna prima e la Corte di Appello della stessa città poi, davano ragione alla Agenzia Immobiliare sulla scorta di due fondamentali rilievi. Per il fatto che il mediatore aveva messo in contatto le parti, favorendo la conclusione dell’affare, sostanziatosi con il preliminare di vendita dell’immobile. Per la considerazione che la violazione dell’obbligo di informazione è integrata in ragione della presenza di alcune particolari ipotesi, quali la contitolarità del bene in capo a più soggetti, l’esistenza di opzioni e prelazioni sul bene stesso, nonché la sussistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli a carico dello stesso ma non anche  per la mancanza di conformità edilizia dell’immobile.

In questo senso, la provvigione al mediatore era legittimamente dovuta sulla base del preliminare concluso tra le parti messe in contatto ancorché le stesse lo avessero poi risolto consensualmente a motivo del vizio di natura edilizia.

Approdata  la causa in Cassazione, su ricorso di Tizio, la Corte Regolatrice  rigettava  la impugnazione affermando i principi suddetti, applicati al caso di specie in cui (N.B.) non era stato imputato alla società mediatrice di aver fornito informazioni inveritiere o di non aver assolto ad uno specifico incarico e certamente non potendosi reputare che l’obbligo informativo scaturisca dal solo conferimento dell’incarico di mediazione.

Le suddette statuizioni si allineano ad una giurisprudenza, anche di merito, che ad oggi non ha subito sostanziali arresti.

Sintetizzando è bene ricordare come l’obbligo informativo  a carico del mediatore, previsto dall’art. 1759 CC, -che impone allo stesso di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare tali da poter influire sulla sua conclusione- deve essere letto in coordinazione con gli art. 1175 e 1176 C.C. (relativi, rispettivamente. ai doveri di correttezza e diligenza da valutare con riguardo alla natura dell’attività svolta), nonché con la disciplina dettata dalla L. 3/02/1989 n° 39 (relativa alla necessaria iscrizione di un apposito ruolo oggi sostituito dalla iscrizione nel registro delle imprese o nel REA ex D.lgs. 59/2010); quest’ultima richiede il possesso di determinati requisiti di cultura e competenza, condizionando all’iscrizione stessa la spettanza della provvigione.

In tale ottica si spiegano gli esiti di un contenzioso, in questi ultimi tempi aumentato per  la prassi invalsa  nel corpo sociale di rivolgersi sempre più spesso ad una Agenzia Immobiliare per la vendita di un immobile di proprietà, in quanto dotata di una organizzazione e di tecniche commerciali che agevolano ed accorciano i tempi per il trasferimento di un proprio bene.

I casi numericamente più frequenti, che vengono portati alla conoscenza dei Giudici, sono quelli classici laddove l’immobile, oggetto dell’attività mediatoria, presenti delle problematiche di carattere urbanistico (irregolarità insanabili, mancanza del certificato di abitabilità) ovvero risulti essere colpito da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche o pignoramenti gravanti sul bene), oppure, ancora, sia affetto da vizi che diminuiscono il valore della cosa.

In tali ipotesi la giurisprudenza è abbastanza consolidata nell’affermare i seguenti principi, tenuto conto della particolare funziona che oggi giorno il mediatore ha assunto come  sopra illustrato.

L’obbligo di corretta informazione del mediatore secondo il criterio della media diligenza professionale comprende, in senso positivo, il dovere di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili sulla base di quella diligenza che si esige dal mediatore, nonché in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.

Per fare alcuni esempi significativi di quanto appena detto, si richiamano alcuni precedenti giurisprudenziali che hanno indicato quali siano gli obblighi informativi a carico del mediatore, il cui mancato rispetto impedisce  il maturarsi del diritto al compenso provvigionale

  1. Sul tema relativo alla esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile, v. Cass. 06/11/2012 n° 19075, la quale ha stabilito: “In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 CC, lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.” In senso conforme v. Cass. 15/03/2006 n° 5777; Cass. 07/07/2009 n° 15926; Cass. 04/07/2006 n° 15274; Tribunale di Milano 09/10/2013; Tribunale di Belluno 02/11/2011; Tribunale di Massa 19/05/2006 (tutte in Red. Giuffrè 2006/2013).
  2. Sul tema relativo alle visure catastali v. Cass. 08/05/2012 n° 6926 la quale ha stabilito: “In difetto di una diversa ed espressa richiesta del cliente in tal senso, il mediatore professionale immobiliare non è tenuto ad esaminare le conservatorie dei registri immobiliari per verificare in quale categoria catastale rientri l’immobile, e, di conseguenza, se l’acquisto di esso consentirà all’acquirente il godimento dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa.”
  3. Sul tema relativo alle irregolarità urbanistiche dell’immobile v. Cass. 16/07/2010 n° 16623 la quale ha stabilito: “In tema di responsabilità del mediatore, la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.”

Vedasi anche Cass. 16/09/20015 n° 1814 che ha stabilito: “In tema di compravendita immobiliare, il mediatore che abbia fornito alla parte interessata alla conclusione dell’affare informazioni sulla regolarità urbanistica dell’immobile, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute (nella specie, la natura abusiva della veranda, adibita a cucina e in posizione centrale rispetto agli altri locali, e, quindi, neppure condonabile), non ha assolto l’obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che comprende non solo l’obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza) al professionista, ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, sicché è responsabile per i danni sofferti dal cliente.”

  1. Sul tema della informazione dello stato di insolvenza della controparte v. Cass. 15/03/2006 n 5777 la quale ha stabilito: “Nella mediazione, che consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, i soggetti del contratto sono tenuti all’obbligo generale e reciproco della buona fede, il quale si concreta a norma dell’art. 1759 CC nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza (compreso lo stato d’insolvenza dell’altra parte), che comprende sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto a diverse condizioni. Ne consegue che la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all’art. 1218 CC. l’inadempimento del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione.” In senso conforma Cass. 08/05/2001 n° 6389.
  2. Sul tema della contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone o della esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto di mediazione v. Cass. 14/07/2009 n° 16382 la quale ha stabilito: “Il mediatore tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull’esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione.”
  3. Sul tema dei vizi dell’immobile v. Cass. 08/05/2012 n° 6926 che ha stabilito: “Il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, consocendo o potendo conoscere con l’ordinaria diligenza l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione.”

Sulla portata del c.d. obbligo informativo a carico del mediatore si segnalano, per concludere, le  interessanti sentenze:

  • del Tribunale di Genova 15/02/2010 (in Red. Giuffrè 2010) la quale ha stabilito che: “L’obbligo del mediatore di comunicare alle parti ex art. 1759 CC, le circostanze a lui note o conoscibili che possono influire sulla conclusione del contratto non è limitato solo a quelle che influiscono sul consenso ma si estende anche ad altre circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto secondo condizioni diverse”.
  • del Tribunale di Napoli 18/05/2006 (in Red. Giuffrè 2006) secondo cui: “Deve essere affermata la responsabilità del notaio e del mediatore immobiliare, laddove, in caso di vendita di un immobile locato, non verifichino l’idoneità della disdetta a determinare la cessazione del contratto alla data prevista, differendo nel tempo la possibilità per l’acquirente di ottenere la libera disponibilità del bene.”
  • del Tribunale di Monza 07/04/2008 (in Red. Giuffrè 2008), che sembra dissociarsi dal contrario indirizzo sopra riportato laddove stabilisce che: “ La mediazione ha per oggetto la conclusione del contratto per il quale viene conferito il mandato e il mediatore deve attivarsi, non soltanto per reperire sul mercato il bene, ma per reperire un bene idoneo. In tale ottica, in tema di compravendita di un bene immobile, l’accertamento dell’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli da parte del mediatore, tramite una visura presso la Conservatoria, costituisce un onere di conoscenza che deve necessariamente essere considerato strumentale al corretto adempimento dell’incarico, finalizzato alla conclusione della compravendita di un bene idoneo. Dunque, tale adempimento non può non rientrare tra le prestazioni professionali essenziali del mediatore.”

Marzo 2017.  Avv. Antonio Arseni- Foro di Civitavecchia

Mediatore e diritto alla provvigione: ciò che conta è l’identità dell’affare concluso (Cass. civ. n. 6552/2018)

Cassazione civile, Sez. II, Sentenza 16-03-2018, n. 6552

La sentenza emarginata si distingue poiché, oltre a ripercorrere l’orientamento consolidato secondo cui il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, fa un passo in avanti, sino a giungere a ritenere che la condizione sottesa al diritto alla provvigione sia l’identità dell’affare proposto con quello concluso che non è esclusa neppure quando le parti sostituiscano altri a sè nella stipulazione conclusiva.

In particolare, gli Ermellini precisano che “la condizione perchè sorga il diritto alla provvigione è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sè nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. E, dunque, nel caso in cui il soggetto intermediato sostituisca altri a sè nella stipulazione del contratto, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria, essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti (Cass. n. 8407 del 2015 e n. 8850 del 2001).

LA SENTENZA

(Omissis)

Svolgimento del processo

B.S., titolare della S.B. immobiliare, con due atti di citazione conveniva in giudizio davanti alla Pretura circondariale di Perugia, sezione distaccata di Todi, T.G. e S.A.. L’attore assumeva che T.O. (padre del convenuto) gli aveva dato incarico di reperire acquirenti per una tenuta in (OMISSIS) e che esso attore aveva posto costui in contatto con tale ” S.G. (o G.)”, risultato essere il convenuto S.A.; e che il figlio di questo, St.Gi. (col finanziamento della Cassa per la piccola proprietà contadina) aveva poi comprato con atto pubblico del 24 dicembre 1998, la predetta tenuta da T.G. e Ga., eredi di T.O. nelle more deceduto, al prezzo di Lire 1.220.000.000. Per la sua opera di mediazione, l’attore chiedeva la condanna dei convenuti (il primo quale erede di T.O.), ciascuno al pagamento a titolo di provvigione della somma di Lire 36.600.000 oltre IVA, per un importo di Lire 43.920.000.

Costituitisi entrambi i convenuti, e riuniti i giudizi, questi chiedevano il rigetto della domanda, assumendo che l’iniziale messa in contatto da parte dell’attore di T.O. con S.A. (interessato all’acquisto di terreni agricoli nella zona di (OMISSIS)) era stata del tutto casuale, e la conclusione del contratto de quo era avvenuta senza alcun altro contributo causale dell’attore.

Istruito il processo, il Tribunale di Perugia, sezione distaccata di Todi, in accoglimento della domanda, condannava ciascuno dei convenuti al pagamento in favore dell’attore della somma di Euro 16.161,92 oltre IVA e interessi, ed in solido delle spese processuali.

La decisione veniva impugnata dai convenuti davanti alla Corte d’appello di Perugia che – sospesane la provvisoria esecutività nei confronti del solo T., e fino ai 2/3 della somma “precettata per sorte” – con la sentenza in esame, depositata il 10/01/2013 e notificata il 2/04/2013, in riforma della decisione di primo grado, rigettava la domanda proposta dal B. contro lo S., condannava il T. al pagamento in favore del B. della somma di Euro 5.321,36 oltre IVA come per legge, dichiarava interamente compensate fra le parti le spese di entrambi i giudizi e condannava il B. alla restituzione ai convenuti di quanto ricevuto in più rispetto al dovuto in esecuzione della sentenza appellata.

Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Perugia, depositata il 10 gennaio 2013, B.S., in data 31 maggio 2013, ha proposto ricorso sulla base di quattro motivi.

T.G. e S.A. hanno resistito con controricorso, il primo spiegando a sua volta, sulla base di tre motivi, ricorso incidentale, cui il ricorrente ha resistito con controricorso al ricorso incidentale.

Motivi della decisione

1.1. – Con il primo motivo, il ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, la nullità della sentenza e/o del procedimento e la violazione di legge con riferimento all’art. 342 c.p.c.. La Corte territoriale avrebbe illegittimamente ed ingiustamente respinto l’eccezione di inammissibilità dell’appello per difetto di specificità dei motivi, non rilevando in particolare l’insufficienza a tal fine della mera riproposizione delle doglianze già proposte in primo grado, e quindi implicitamente negando la necessità della indicazione di specifiche critiche alla motivazione della sentenza impugnata, tali da incrinarne il fondamento logico-giuridico.

1.2. – Con il secondo motivo, il ricorrente denuncia (ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4) la violazione di legge e/o la falsa applicazione in relazione agli artt. 1754 e 1755 c.c., “salvo altri”; nonchè la violazione di legge, la nullità della sentenza e/o del procedimento in relazione agli artt. 113, 115, 116 e 132 c.p.c. “salvo altri”. Ciò in quanto la Corte perugina ha ritenuto fondata, con riferimento al solo S.A., l’eccezione di insussistenza del diritto del ricorrente alla provvigione poichè “l’affare sarebbe stato concluso da soggetti diversi da quelli posti in relazione dall’attore”, inquadrando la fattispecie nella “mediazione soggettivamente indiretta”.

1.3. – Con il terzo motivo, il ricorrente denuncia (ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 4 e 5) la nullità della sentenza e/o del procedimento per violazione dell’art. 111 Cost. e art. 132 c.p.c.; per difetto di motivazione; per motivazione apparente; per omesso esame di un punto decisivo ai fini del giudizio. Ciò in quanto la Corte d’appello, pur dilungandosi nell’esame di questioni di fatto e di diritto, avrebbe confuso concetti di diritto e circostanza, tanto da non dar ragione del percorso logico/giuridico che ha governato la decisione, con riferimento, in particolare, all’accostamento della fattispecie de qua a quella della mediazione indiretta ed al completo fraintendimento del tema del mutamento soggettivo ai fini e per gli effetti di cui all’art. 1755, nonchè al mancato esame se la conclusione del contratto da parte di St.Gi. (figlio del controricorrente S.A.) sia causalmente ricollegabile all’attività del B. ovvero a circostanze del tutto autonome.

1.4. – Con il quarto motivo, il ricorrente denuncia (ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4) la nullità della sentenza e/o del procedimento e l’illegittimità della sentenza per violazione degli artt. 112, 115, 116, 183, 184 e 345 c.p.c., nella parte in cui riduce la condanna di T.G. ad un solo terzo della domanda, sul presupposto della natura di questi di mero coerede di T.O., assieme al fratello ed alla madre.

2.1. – Con il primo motivo di ricorso incidentale T.G. deduce che la sentenza impugnata – nella parte in cui afferma che T.O. sarebbe stato posto in relazione con S.A. dall’appellato in esecuzione dell’incarico ricevuto dal primo di trovare acquirenti per la tenuta dei figli (e della nuora), poi effettivamente venduta grazie a detta mediazione, sicchè T.G. quale erede del padre era tenuto alla relativa provvigione – incorre nel vizio di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 e nel vizio di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione dell’art. 1754 c.c..

2.2. – Con il secondo motivo di ricorso incidentale T.G. deduce che la sentenza impugnata incorrendo ancora nel vizio di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 – avrebbe omesso un compiuto esame degli elementi a riprova che l’appellato non aveva svolto alcuna attività di mediazione suscettibile di aver determinato, secondo un rapporto di causa-effetto, la vendita del bene de quo.

2.3. – Con il terzo motivo di ricorso incidentale T.G., in via subordinata, denuncia ai sensi all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1755 c.c., nonchè la violazione di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, nella parte in cui la Corte d’appello, in assenza di prove, ha determinato la misura della provvigione dovuta, non già in via equitativa, bensì nella misura massima del 3%, secondo le tariffe della CCIAA. 3.1. – Il primo motivo del ricorso principale non è fondato.

3.2. – Il ricorrente osserva come la sentenza impugnata, pur dilungandosi nella elencazione dei passi dell’atto di appello dai quali dovrebbe risultare la specificità dello stesso, ossia dovrebbero emergere i motivi specifici dell’impugnazione (ex art. 342 c.p.c., ratione temporis nel testo anteriore alle modifiche di cui al D.L. n. 83 del 2012), non dia contezza della sussistenza di quegli elementi che la giurisprudenza di questa Corte reputa essenziali ai fini dell’ammissibilità dell’appello che coinvolga l’intera sentenza. Per il ricorrente mancherebbe, in particolare, qualsiasi riferimento alle specifiche critiche dei passi della sentenza impugnata, tali da contrastarne il contenuto logico giuridico.

3.3. – Proprio con riferimento al dettato dell’art. 342 c.p.c., anteriore alla riforma del 2012, questa Corte (ex plurimis, Cass. sez. un. n. 3033 del 2013) – sottolineato che l’originario connotato di novum iudicium del processo d’appello (disciplinato dal codice di rito del 1865), già notevolmente attenuato nel nuovo codice del 1940 dalle disposizioni contenute negli artt. 342, 345 e 346 c.p.c., a seguito delle profonde modifiche apportate dalla L. n. 353 del 1990, non è più riscontrabile nell’attuale processo civile, nel cui ambito il giudizio di secondo grado costituisce una revisio prioris instantiae, incanalata negli stretti limiti devoluti con i motivi di gravame – ha ribadito che, nel vigente ordinamento processuale, il giudizio d’appello non può più dirsi, come un tempo, un riesame pieno nel merito della decisione impugnata, ma ha assunto le caratteristiche di una impugnazione a critica vincolata. In sostanza (precisa Cass. sez. un. n. 28498 del 2005, sopra cit.), l’appello non rappresenta più, pur permanendo la sua funzione sostitutiva quanto alle statuizioni decisorie su diritti impugnati, il “mezzo” per “passare da uno all’altro esame della causa”, su tali statuizioni, e non può quindi limitarsi al fine di ottenerne la riforma, ad una denuncia generica dell’ingiustizia dei capi appellati della sentenza di primo grado, ma deve puntualizzarsi all’interno dei capi di sentenza destinati ad essere confermati o riformati, ma “comunque” sostituiti dalla sentenza di appello (Cass. sez. un. n. 28498 del 2005). Pertanto, nel giudizio di appello la cognizione del giudice resta circoscritta alle questioni dedotte dall’appellante attraverso specifici motivi, con la conseguenza che tale specificità esige che alle argomentazioni svolte nella sentenza impugnata vengano contrapposte quelle dell’appellante, volte ad incrinare il fondamento logico-giuridico delle prime, non essendo le statuizioni di una sentenza separabili dalle argomentazioni che la sorreggono; pertanto nell’atto di appello, ossia nell’atto che, fissando i limiti della controversia in sede di gravame, consuma il diritto potestativo di impugnazione, deve sempre accompagnarsi, a pena di inammissibilità del gravame rilevabile d’ufficio, una parte argomentativa che contrasti le ragioni addotte dal primo giudice” (Cass. sez. un. n. 23299 del 2011; nonchè, Cass. n. 4068 del 2009; n. 18704 del 2015 e n. 12280 del 2016).

3.4. – Al fine quindi di verificare la corretta applicazione della norma in esame, che nella formulazione in questa sede rilevante ratione temporis disponeva che “l’appello si propone con citazione contenente l’esposizione sommaria dei fatti ed i motivi specifici dell’impugnazione, nonchè le indicazioni prescritte nell’art. 163 c.p.c.”, si deve ribadire che non si rivela sufficiente il fatto che l’atto d’appello consenta di individuare le statuizioni concretamente impugnate, ma è altresì necessario, pur quando la sentenza di primo grado sia stata censurata nella sua interezza, che le ragioni sulle quali si fonda il gravame siano esposte con sufficiente grado di specificità, da correlare, peraltro, con la motivazione della sentenza impugnata (Cass. sez. un. n. 16 del 2000). Pertanto, l’atto di appello deve contenere anche le argomentazioni dirette a confutare la validità delle ragioni poste dal primo giudice a fondamento della soluzione delle singole questioni su cui si regge la decisione e, quindi, non può non indicare le singole “questioni” sulle quali il giudice ad quem è chiamato a decidere, sostituendo o meno per ciascuna di esse soluzioni diverse da quelle adottate in prime cure (Cass. sez. un. n. 28498 del 2005). Da ciò, la affermata inammissibilità dell’atto di appello redatto in modi non rispettosi dell’art. 342 c.p.c. (Cass. sez. un. n. 16 del 2000, cit.), senza però inutili formalismi e senza richiedere all’appellante il rispetto di particolari forme sacramentali (v., tra le altre, Cass. 12984 del 2006; n. 9244 del 2007; n. 25588 del 2010; n. 22502 del 2014; n. 18932 del 2016; n. 4695 del 2017; tali principi hanno trovato conferma anche nelle sentenze delle Sezioni unite n. 28057 del 2008 e n. 23299 del 2011. Da ultimo, pur con riferimento agli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo novellato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella L. 7 agosto 2012, n. 134, le Sezioni unite n. 27199 de 2017 affermato che è una regola generale quella per cui le norme processuali devono essere interpretate in modo da favorire, per quanto possibile, che si pervenga ad una decisione di merito, mentre gli esiti abortivi del processo costituiscono un’ipotesi residuale – ha puntualizzato che essi vanno interpretati nel senso che “l’impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice”; ma che “resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l’atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado”).

3.5. – Orbene, dalla sentenza appellata (pag. 9) e dal contenuto del ricorso in Cassazione (pagg. 9-10) si evince espressamente che gli appellanti avevano chiesto all’adita Corte di appello “la riforma della sentenza di primo grado, totale o parziale, con il rigetto in tutto o in parte della domanda attrice”, deducendo la pretesa omissione da parte del Tribunale di ogni riferimento agli argomenti o elementi di prova forniti dagli stessi convenuti a sostegno della richiesta di rigetto della domanda attorea; e sostenendo nel merito che, contrariamente a quanto affermato dal Tribunale non vi era stata nella fattispecie alcuna attività di mediazione da parte del B.; che sussisteva un difetto di motivazione in ordine alla eccezione di inesistenza, ai sensi dell’art. 1754 c.c., della conclusione di un affare tra T.O. e S.A., in quanto nè il primo è risultato venditore della azienda in questione, nè il secondo l’acquirente; che era stata omessa la decisione circa l’eccezione sollevata dai convenuti in ordine alla mancanza dei requisiti soggettivi in capo al B. per il diritto al pagamento della provvigione; che era stata altrettanto omessa la decisione in ordine alla riduzione ad un terzo della provvigione dovuta da T.G. quale coerede di T.O. insieme alla madre ed al fratello.

Pur in assenza di particolari formule sacramentali, l’impugnazione, seppure sinteticamente, individua sufficientemente le questioni ed i punti contestati della sentenza impugnata, argomentando in contrasto con le ragioni addotte dal primo giudice.

A fronte dell’eccezione di inammissibilità dell’impugnazione per eccepito difetto assoluto della specificità dei motivi, la Corte d’appello (correttamente, seppure altrettanto sinteticamente, in coerenza col sopra menzionato favore per le soluzioni dei problemi processuali che consentano che si pervenga a soluzioni di merito) ne ha dichiarato la non fondatezza (anche riguardo alla affermazione secondo la quale l’appellante non avrebbe dedotto alcuna violazione di legge e/o errore logico, ma solo un’erronea valutazione delle circostanze di fatto), “quasi che con l’appello si potessero dedurre solo quel tipo di errori, come nel ricorso per cassazione, e no anche, come invece è, semplici errori di fatto al di là di ogni errore logico nella motivazione”, laddove “i convenuti hanno dedotto (…) anche errori in rito e di diritto” (pag. 10 sentenza impugnata).

4. – Il secondo motivo è, invece, fondato.

4.1. – Rispondendo all’eccezione mossa dai convenuti appellanti, secondo cui nella specie il diritto alla provvigione sarebbe escluso dal fatto che l’affare sia stato concluso da soggetti diversi da quelli posti in relazione dall’attore, la Corte d’appello ne afferma la fondatezza, ritenendo la questione collegata alla c.d. mediazione soggettivamente indiretta, per la quale l’affare viene concluso da soggetti diversi da quelli posti in relazione dall’agente. Osserva la Corte d’appello che “nel caso di specie peraltro il problema non è se le parti che hanno concluso l’affare, diverse da quelle poste in relazione dal mediatore, siano o meno tenute alla provvigione (…), ma quello se siano tenute alla provvigione le parti poste in relazione dal mediatore anche se sono diverse da quelle che hanno poi concluso l’affare” (sentenza pag. 11). E conclude nel senso che la soluzione di tale problema “non possa che essere negativa, dovendosi l’art. 1755 c.c., evidentemente intendere nel senso che (tenute) al pagamento della provvigione sono le parti che hanno concluso l’affare per effetto dell’attività del mediatore”.

4.2. – Questa Corte ha ripetutamente affermato che il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, essendo sufficiente, che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. (Cass. n. 25851 del 2014, conforme a Cass. n. 28321 del 2005; cfr. pure Cass. n. 9984 del 2008 e n. 3438 del 2002). Ed ha ritenuto che, per il riconoscimento del diritto alla provvigione, non rileva se l’affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorchè vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell’ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell’affare su un altro soggetto (Cass. 8126 del 2009; n. 20549 del 2004). Specificando, quindi, che il diritto del mediatore alla provvigione consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio fra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purchè diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti. Sicchè, la condizione perchè sorga il diritto alla provvigione è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sè nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. E, dunque, nel caso in cui il soggetto intermediato sostituisca altri a sè nella stipulazione del contratto, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria, essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti (Cass. n. 8407 del 2015 e n. 8850 del 2001).

4.3. – Pertanto, il richiamato assunto del giudice di appello, secondo cui l’art. 1755 c.c., deve intendersi nel senso che sono tenute al pagamento della provvigione solo le parti che hanno concluso l’affare per effetto dell’attività del mediatore, si configura come vizio di falsa applicazione della legge (rispetto alla fattispecie dedotta in giudizio). L’accoglimento, nei limiti indicati, del secondo motivo di ricorso, comporta altresì l’assorbimento dei restanti motivi.

5. – Quanto al ricorso incidentale proposto da T.G. – i cui motivi (sopra riportati sub 2.1.-2.3.) possono essere esaminati congiutamente, poichè tra loro connessi e tutti sviluppati in particolare sull’assunto della violazione da parte del giudice di appello dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (restando gli ulteriori vizi di cui al n. 3 di detto articolo relegati a generiche affermazioni non supportate specifici argomenti a sostegno della dedotta violazione di norme di diritto) – deve essere dichiarato non fondato.

5.1. – Occorre premettere che il presente ricorso è, ratione temporis, soggetto all’applicazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5, come riformulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54, comma 1, lett. b), convertito, con modificazioni, dalla L. 7 agosto 2012, n. 134 (applicabile, ex art. 54, comma 3, alle sentenze pubblicate dal trentesimo giorno successivo a quello di entrata in vigore della legge di conversione del decreto-legge), a norma del quale la sentenza può essere impugnata con ricorso per cassazione solo in caso di “omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti”.

E’ noto come, secondo le Sezioni Unite (n. 8053 e n. 8054 del 2014), la norma consenta di denunciare in cassazione – oltre all’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, e cioè, in definitiva, quando tale anomalia si esaurisca nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione – solo il vizio dell’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo, vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia (Cass. n. 14014 e n. 9253 del 2017). Ne consegue che, nel rispetto delle previsioni dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6 e art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4, il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività” (Cass. n. 14014 e n. 9253 del 2017).

4.3. – Nella specie il ricorrente incidentale sostanzialmente deduce, in termini assolutamente generali, che il percorso logico argomentativo, seguito dalla Corte territoriale per motivare la decisione impugnata, sarebbe compromesso da svariati palesi vizi ed incongruenze logico-giuridiche, che coinvolgerebbero la valenza probatoria degli interpelli e delle testimonianze, nonchè il relativo criterio valutativo di questi e l’utilizzazione come argomento di prova di elementi presuntivi ricavabili dagli atti.

Orbene – alla luce del sopra richiamato consolidato indirizzo giurisprudenziale relativo alla stretta latitudine della configurazione del vizio di omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo – le censure mosse dal ricorrente incidentale si risolvono, in buona sostanza, nella richiesta generale e generica di una inammissibile (ri)valutazione alternativa del complessivo contesto delle risultanze probatorie, antagonista rispetto a quella compiuta dalla Corte d’appello.

5. – In conclusione, va accolto, nei limiti indicati, il secondo motivo di ricorso, rimanendo assorbiti i motivi terzo e quarto; e vanno rigettati il primo motivo di ricorso principale ed i tre motivi di ricorso incidentale. Conseguentemente la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Catanzaro, che si pronuncerà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie, nei limiti di cui in motivazione, il secondo motivo del ricorso principale, con assorbimento dei motivi terzo e quarto; rigetta il primo motivo di ricorso principale ed i tre motivi di ricorso incidentale; cassa l’impugnata sentenza e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Catanzaro, anche per le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 18 dicembre 2017.

Depositato in Cancelleria il 16 marzo 2018.

 

 

 

 

Indennità di occupazione: non è dovuta in assenza di titolo o di prova dell’opposizione degli altri coeredi

Trib. di Padova, Giudice Dott.ssa A. Guerra, Sentenza non definitiva del 1 aprile 2016

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DAL TRIBUNALE

Il godimento dell’immobile da parte della coerede, piena proprietaria del compendio per la quota di un terzo, non comporta di per sè, in assenza di titolo o di prova dell’opposizione degli altri eredi, alcun obbligo di corrispondere un’indennità per l’occupazione esclusiva.

LA SENTENZA

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA

SEZIONE PRIMA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonella Guerra

ha pronunciato la seguente

SENTENZA non definitiva

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7247/2013 promossa da:

LORETTA XXX , C.F. XXX, con l’avv. XXX

ATTORE

contro

LIVIO XXX , C.F. XXX , con l’avv. XXX;

CONVENUTO

EMILIETTA XXX, C.F. XXX, con gli avv. XXX e XXX ;

CONVENUTO/I

CONCLUSIONI

Per parte attrice:

“Nel merito

1) Contrariis reiectis, in via principale, dato atto dell’esito negativo del tentativo di conciliazione e in adesione alle considerazioni del C.T.U. in ordine alle caratteristiche del compendio immobiliare, dichiararsi lo scioglimento della comunione ereditaria esistente tra i fratelli Livio XXX, Loretta XXX e Emilietta XXX siccome instauratasi a seguito della morte del loro padre sig. Guerrino XXX e della loro zia sig.ra Ester XXX, previa individuazione e stima dell’intero asse ereditario costituito dagli immobili meglio descritti ai punti c) e i) delle premesse dell’atto di citazione 6.7.2013 e nelle allegate planimetrie, e per l’effetto, accertata la non comoda divisibilità del compendio immobiliare, procedersi alla divisione della comunione con attribuzione ad ognuno dei coeredi della propria quota in denaro ex art. 720 c.p.c.;

2) Contrariis reiectis, in via subordinata, dato atto dell’esito negativo del tentativo di conciliazione, nella denegata ipotesi in cui venisse accertata la divisibilità del compendio immobiliare, dichiararsi lo scioglimento della comunione ereditaria esistente tra i fratelli Livio XXX, Loretta XXX e Emilietta XXX siccome instauratasi a seguito della morte del loro padre sig. Guerrino XXX e della loro zia sig.ra Ester XXX, previa individuazione e stima dell’intero asse ereditario costituito dagli immobili meglio descritti ai punti c) e i) delle premesse dell’atto di citazione 6.7.2013 e nelle allegate planimetrie, e per l’effetto procedersi alla divisione della comunione con attribuzione ad ognuno dei coeredi della propria quota in natura, in particolare assegnando alla sig.ra Loretta XXX i terreni e il magazzino siti in Limena, Via Braghetta 34, in quanto destinati a impresa agricola dalla medesima esercitata, salvo eventuale conguaglio in denaro;

3) Contrariis reiectis, previo accertamento dell’utilizzo esclusivo del magazzino-ricovero attrezzi da parte della coerede sig.ra Emilietta XXX, condannarsi la predetta convenuta al pagamento di un’indennità da determinarsi in via;

4) Contrariis reiectis, condannarsi la convenuta Emilietta XXX al risarcimento dei danni patrimoniale patiti e patendi dall’attrice per effetto del suo illegittimo rifiuto alla vendita e/o scioglimento del compendio ereditario nella misura che risulterà in corso di causa a seguito della celebranda istruttoria e che tenga conto del deprezzamento subito del compendio immobiliare sino al momento della relativa vendita e divisione, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

5) Contrariis reiectis, tenuto conto della condotta processuale della convenuta Emilietta XXX, condannarsi la medesima al pagamento delle spese processuali ex art. 91 I comma c.p.c., nonchè al pagamento in favore dell’attrice di una ulteriore somma equitativamente determinata ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 96 c.p.c.

6) Ordinarsi tutte le successive volture e trascrizioni presso gli Uffici catastali e presso i Servizi di Pubblicità Immobiliare dell’Ufficio Provinciale dell’Agenzia del Territorio competente, quale conseguenza della pronuncia di accoglimento dell’azionata domanda. Ciò con sollievo del Conservatore da ogni responsabilità.

7) In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.

In via istruttoria

Si insiste per l’ammissione delle prove orali già formulate nella memoria ex art. 183 VI co. c.p.c. n. 2 al punto B) Si dichiara di non accettare il contradditorio su eventuali nuove e/o diverse domande ex adverso formulate.”

Per parte convenuta Livio XXX

contestate integralmente le difese della convenuta XXX Emilietta in quanto infondate in fatto e in diritto, richiamati espressamente tutti i precedenti atti, eccezioni, istanze e domande, e dichiarando di non accettare il contraddittorio su eventuali nuove domande/eccezioni di controparte, precisa allo stato, le seguenti conclusioni:

1) Dato atto dell’esito negativo del tentativo di conciliazione nonché della mancata adesione alla proposta divisionale formulata dal CTU da parte della sig.ra XXX Emilietta ed aderendo alle conclusioni del CTU, disporsi la divisione contenziosa dell’eredità, secondo le rispettive quote e diritti come risulanti in causa, previa valutazione della sua consistenza mobiliare ed immobiliare, anche tenuto conto della dovuta indennità di occupazione del fabbricato ad uso stalla da parte della coerede XXX Emilietta;

2) Dato atto dell’esito negativo del tentativo di conciliazione e della mancata accettazione della proposta di acquisto formulata dal terzo Gabriele V., e di cui alla documentazione in atti, dato atto altresì della differenza tra l’effettivo introito derivante dal realizzo del compendio immobiliare, e quanto invece era stato possibile in passato e/o proposto anche dal terzo, addebitarsi il relativo danno alla condotta della condividente XXX Emilietta, con ogni riflesso di responsabilità, anche sulla quantificazione della quota ereditaria di sua competenza;

3) Spese, diritti ed onorari rifusi ex art. 91 C.P.C., e, ritenuta la responsabilità aggravata ex art. 96 C.P.C. della condividente Emilietta XXX, con l’addebito alla stessa della somma aggiuntiva di cui all’art. 96 3° comma C.P.C..

In via istruttoria: si insiste per l’ammissione dei mezzi di prova dedotti nella seconda memoria ex art. 183, VI co. c.p.c..”

Per parte convenuta Emilietta XXX

“-Dichiararsi lo scioglimento della comunione ereditaria in essere tra XXX Loretta, XXX Livio e XXX Emilietta, disponendo la divisione degli immobili in comunione così censiti in Comune di XXX.

Dichiararsi/accertarsi la divisibilità materiale del compendio immobiliare oggetto di comunione ereditaria e quindi, previa acquisizione di uno o più progetti di divisione procedersi alla assegnazione ex art 789 e segg. Cpc.

Respingersi la domanda n. 2 delle conclusioni di citazione di XXX Loretta.

Dichiararsi inammissibili perché nuove e/o tardive e/o respingersi, per tutti i motivi già dedotti in atti, tutte le domande di XXX Loretta e del convenuto XXX Livio fra cui: la domanda di pagamento di un indennità per l’asserito utilizzo del magazzino-ricovero attrezzi, la domanda di risarcimento danni patrimoniali patiti e patendi per effetto dell’asserito “rifiuto di XXX Emilietta alla vendita e/o scioglimento del compendio ereditario”, la domanda di addebito alla signora Emilietta della responsabilità per la “differenza tra l’effettivo introito derivante dal realizzo del compendio immobiliare e quanto era stato possibile in passato e/o proposto da un terzo”, la domanda di condanna ex art. 91 co. 1 cpc e 96 cpc;

– disporsi la suddivisione dell’importo di cui al libretto bancario utilizzato da XXX Loretta per l’attività dell’azienda e disporsi la suddivisione dei beni mobili esistenti nel fabbricato abitazione o disporsi il riparto del prezzo di vendita dei medesimi;

– Con rifusione di spese (anche di CTU e CTP) e compensi legali.

Si insiste sulla richiesta di ordinare il deposito, da parte di Loretta XXX, del rendiconto di gestione del compendio immobiliare e dell’azienda agricola per il periodo successivo al 3.1.2013 con messa a disposizione di ogni somma di spettanza dei comproprietari.

In via istruttoria

Si insiste sulle istanze istruttorie tutte formulate in comparsa di costituzione datata 14 novembre 2013, memoria ex art. 183 VI° co. Cpc n. 1, 2 e n. 3.”

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con atto di citazione regolarmente notificato l’attrice sig. Loretta XXX ha convenuto in giudizio il fratello sig. Livio XXX e la sorella sig. Emilietta XXX affinchè fosse disposto lo scioglimento delle comunioni ereditarie fra di essi esistente a seguito della morte del padre sig. Guerrino XXX e della zia sig. Ester XXX, sul compendio immobiliare sito nel Comune di (omissis) e per l’effetto, previo accertamento della non comoda divisibilità del compendio, si procedesse alla divisione con attribuzione ad ognuno della propria quota in natura e/o denaro, in particolare assegnando all’attrice i terreni ed il magazzino siti in XXX, in quanto destinati all’impresa agricola dalla medesima esercitata, salvo il conguaglio; chiedeva altresì che la convenuta sig. Emilietta XXX fosse condannata a rilasciare il magazzino con consegna di copia delle chiavi della nuova serratura e al pagamento di un’indennità da determinarsi in via equitativa per il periodo di esclusiva occupazione del bene. A sostegno delle domande essa esponeva:

– che il padre sig. Guerrino XXX era deceduto intestato in data 30-11-1993;

– che, a seguito della rinuncia all’eredità da parte della sig. XXX, coniuge del de cuius, si apriva la successione legittima in favore dei tre figli Livio, Loretta ed Emilietta XXXX;

– che l’asse era costituito dal compendio immobiliare sito in XXX, costituito da un’abitazione su due piani e un terreno agricolo coltivato dell’estensione di 1,8130 ettari, censiti al Catasto Fabbricati del Comune di (omissis);

– che in data 19-4-2003 era deceduta in Limena la madre sig. XXX, il cui patrimonio consisteva unicamente in una quota parte di un libretto di deposito cointestato con l’attrice, utilizzato da quest’ultima, per l’esercizio dell’attività di imprenditrice agricola;

– che l’attrice, d’intesa con i fratelli, aveva proseguito nell’attività d’impresa, utilizzando le somme depositate nel predetto libretto;

– che in data 28-4-2003 era deceduta in Padova la sig. Ester, zia nubile delle parti, sorella del padre, la quale con testamento pubblico del 26-11-1984 aveva nominato propri eredi universali i nipoti Livio, Loretta ed Emilietta XXX;

– che l’asse ereditario della zia era costituito dalla proprietà di terreni agricoli coltivati siti in adiacenza a quelli di proprietà del sig. Guerrino XXX, (omissis);

– che il compendio non era comodamente divisibile secondo le quote dei coeredi, pari ad un terzo ciascuno.

Si costituiva regolarmente in giudizio la convenuta sig. Emilietta XXX, la quale non si opponeva allo scioglimento della comunione ereditaria e alla divisione; negava che fosse caduta in successione l’impresa agricola, formalizzata a nome dell’attrice solo nel 2003 e contestava la fondatezza della richiesta attorea di assegnazione dei terreni e del magazzino; sosteneva inoltre che il compendio era facilmente divisibile in natura; infine rappresentava di aver ripristinato l’originaria serratura e contestava ala domanda di indennità di occupazione, osservando che il magazzino era sempre stato usato dalla convenuta e dal marito come deposito. In via istruttoria, chiedeva che fosse ordinato il deposito del rendiconto per il periodo successivo al 3-1-2013 con messa a disposizione di ogni somma di spettanza dei comproprietari.

Si costituiva altresì il convenuto sig. Livio XXX, il quale contestava la necessità del procedimento contenzioso, posto che vi era un’offerta, proveniente da un terzo, di acquisto dell’intero compendio o eventualmente di parte di esso; sosteneva che il compendio non era comodamente divisibile in tre porzioni uguali, che la sorella Livietta stava ostacolando la divisione, con rischio di perdita del valore dei beni a causa della persistente crisi immobiliare e che nell’attivo ereditario andava compreso il conto deposito cointestato alla madre; si associava infine alla domanda attorea di liquidazione di un’indennità per l’occupazione esclusiva del magazzino da parte di Emilietta.

Era innanzitutto esperito un tentativo giudiziale di conciliazione, senza tuttavia alcun esito.

La causa era istruita tramite CTU finalizzata a descrivere il compendio immobiliare, a verificarne la regolarità dal punto di vista urbanistico-edilizio, a stimarlo, a valutarne la comoda divisibilità e l’indennità di occupazione del magazzino.

All’esito della CTU, all’udienza fissata per la discussione sui progetti divisionali, il difensore della convenuta Emilietta XXX contestava che il compendio non fosse divisibile, richiamava le deduzioni del proprio CTP e l’ipotesi divisionale da quest’ultimo proposto; le altre parti, vista la mancata adesione della convenuta Livietta XXX all’unica proposta divisionale consistente nella formazione di due lotti prospettata dal CTU, aderivano alle conclusioni della CTU in ordine all’indivisibilità.

Alla successiva udienza le parti precisavano quindi le conclusioni nel senso sopra riportato e la causa, istruita anche documentalmente, era trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini per comparse conclusionali e repliche.

Nel merito, nulla quaestio in ordine allo scioglimento della comunione, essendo emerso anche dagli accertamenti svolti dal CTU che le parti sono titolari di quote di proprietà sul compendio del quale è chiesta la divisione, sito in (omissis).

Non c’è nemmeno alcun dubbio in ordine alle quote spettanti a ciascun condividente, in forza delle due successioni: a ciascun coerede spetta una quota di 1/3 dell’intero.

Il CTU ha elaborato, tentando la conciliazione, progetti divisionali che prevedevano la formazione di soli due lotti (uno costituito dai fabbricati e l’altro dal fondo agricolo, con attribuzione congiunta del lotto di maggior valore (i fabbricati) all’attrice e al convenuto Livio XXX, ma su tale progetto non è intervenuto accordo.

Nell’impossibilità di praticare in via conciliativa tale soluzione, il CTU ha concluso nel senso che “la conformazione fisica, la consistenza e le attuali condizioni del bene non consentono la comoda formazione di lotti di valore congruo alle quote di spettanza dei condividenti”.

In effetti, dalla descrizione anche fotografica degli immobili contenuta nella relazione del CTU è evidente che la divisione in tre parti uguali non è tecnicamente possibile; in particolare, vi è un unico grande fabbricato residenziale, non divisibile se non con costosi lavori di separazione dei vani ed impiantistica, che è stato stimato € 207.100,00, senza considerare lo scoperto di pertinenza; l’annesso rustico, evidentemente funzionale alla coltivazione terreni, è stato invece stimato € 57,000 e lo scoperto di pertinenza sia del fabbricato residenziale che dell’annesso, pari a 1180 mq, ha un valore di stima di € 35.700; al terreno agricolo, pari a circa 7 campi padovani (2.96.40 Ha) è stato invece attribuito un valore di stima di € 207.480. Con il necessario arrotondamento, il valore dell’intero asse immobiliare è di € 510.000,00 e conseguentemente quello della quota di ciascun coerede è di € 170.000,00.

Ne consegue che, proprio in ragione del valore del fabbricato residenziale, al quale dovrebbe essere aggiunto uno scoperto congruo rispetto all’ampiezza dell’immobile, non pare praticabile una divisione in tre lotti uguali o quanto meno omogenei e dovrebbero necessariamente essere previsti conguagli eccessivamente rilevanti.

Significativamente, il progetto proposto in sede di tentativo di conciliazione prevedeva l’attribuzione congiunta a due coeredi, così come tre delle quattro proposte divisionali alternative formulate dal CTP della convenuta Livietta. Quanto invece al primo progetto divisionale alternativo proposto da quest’ultima, che contempla tre lotti, esso presenta innanzitutto l’inconveniente evidenziato in premessa, ossia un conguaglio di ben 73.306 € (ossia di più del 40% del valore della quota) a carico del solo assegnatario del fabbricato residenziale e dell’area pertinenziale (si veda allegato 17 alla relazione del CTU). Sussiste tuttavia, all’evidenza, un’ulteriore controindicazione: tale progetto, dividendo i terreni e i fabbricati, determinerebbe un deprezzamento del valore complessivo del compendio in quanto i singoli lotti avrebbero una scarsa appetibilità commerciale: in particolare, l’abitazione avrebbe un’area scoperta incongrua rispetto alle sue dimensioni e altresì alle caratteristiche degli immobili del medesimo tipo nella zona; il lotto comprendente l’annesso rustico e parte del terreno agricolo sarebbe sproporzionato in quanto l’annesso sarebbe sproporzionato rispetto alla limitata estensione del terreno.

Al riguardo, si rammenta che la giurisprudenza anche della Cassazione individua l’eccessività dei conguagli e il deprezzamento del valore delle singole quote rispetto l’intero, quali ragioni idonee a fondare il giudizio di non comoda divisibilità. Fra le molte, si veda Cass. n 3635 del 16/02/2007 , che ha confermato sul punto una sentenza della Corte d’Appello veneta, affermando testualmente: “In tema di divisione giudiziale di compendio immobiliare ereditario, l’art. 718 cod. civ., il quale riconosce a ciascun coerede il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 cod. civ., trova deroga, ai sensi dell’art. 720 cod. civ., non solo nel caso di mera “non divisibilità” dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano “comodamente” divisibili, situazione, questa, che ricorre nei casi in cui, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l’aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l’aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell’intero. (Nella specie, sulla scorta dell’enunciato principio, la S.C. ha rilevato, sul punto, l’adeguatezza della motivazione della sentenza impugnata con la quale era stata accertata la non comoda divisibilità dell’immobile controverso, desunta dalla circostanza che le singole potenziali porzioni sarebbero risultate gravate da tre servitù incidenti, come tali, in senso peggiorativo sul loro valore effettivo, nonché della valutazione di eccessività del conguaglio che avrebbe dovuto essere imposto a carico di una quota)” [la sottolineatura è dell’estensore della presente sentenza].

Si ritiene anche che, per quanto sopra rilevato, soccorrano tutti i criteri individuati dalla giurisprudenza di legittimità per ravvisare la sussistenza della situazione disciplinata dall’art. 720 c.c. (si vedano anche, fra le molte, espressione di un orientamento consolidato da decenni, Cass. 29-5-2007 n° 12498 e Cass. 28-5-2007 n° 12406).

Ravvisata quindi la non comoda indivisibilità, si rileva che nessuna delle parti ha chiesto l’attribuzione esclusiva del compendio o congiunta di uno dei due lotti di cui ai progetti elaborati o proposti in sede di CTU. In ogni caso, qualora intendessero proporre la relativa domanda, lo potranno fare anche nella successiva fase, non essendoci alcuna preclusione fino alla vendita.

Pertanto, stante l’indivisibilità, va disposta la vendita al prezzo di stima, ossia € 510.000, al fine di liquidarne il valore e dividerlo secondo le quote. La congruità della stima non è stata contestata dalle parti ed è stata adeguatamente e diffusamente motivata dal CTU con l’indicazione dei criteri seguiti.

La causa va pertanto rimessa in istruttoria al fine di procedere alla vendita delegata.

Quanto all’arredo dell’abitazione, di cui il convenuto Livio XXX ha chiesto la divisione, non si dispone di una descrizione, di una stima e di progetti divisionali; pertanto va disposta la CTU a tale fine, a meno che le parti non intendano procedere separatamente alla spartizione dei pochi mobili di apparente non elevato valore che risultano dalla documentazione fotografica allegata alla CTU.

Quanto al conto di deposito bancario, si tratta, pacificamente, di un conto cointestato tra la madre e l’attrice, che pertanto non riguarda lo scioglimento delle comunioni ereditarie oggetto della causa, relative alla successione del padre e della zia paterna.

Va altresì respinta la domanda diretta alla condanna della convenuta al pagamento di un’indennità di occupazione per l’uso esclusivo dell’annesso rustico-magazzino. Infatti, il godimento dell’immobile da parte della coerede, piena proprietaria del compendio per la quota di un terzo, non comporta di per sè, in assenza di titolo o di prova dell’opposizione degli altri eredi, alcun obbligo di corrispondere un’indennità per l’occupazione esclusiva (si veda anche Cass. 9-2-2015 n° 2423, confermativa anche in questo caso di una pronuncia della Corte d’Appello veneta secondo la quale L’ uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all’art. 1102 cod. civ., non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l’occupante tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l’intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso”).

Nel caso concreto, salvo un breve periodo nel quale la serratura era stata sostituita dalla convenuta a causa di un furto, è incontestato che dopo la domanda introduttiva del presente giudizio, è stata ripristinata la vecchia serratura, tanto che l’attrice ha rinunciato alla domanda di consegna delle chiavi.

Le ulteriori domande tendenti al risarcimento dei danni per la mancata vendita a causa del rifiuto della convenuta sono inammissibili in quanto tardivamente proposte.

La causa va quindi rimessa in istruttoria al fine di procedere alla vendita dell’intero compendio, da attuarsi tramite delega ad un notaio e all’espletamento di CTU per la descrizione, la stima e la formulazione di progetti divisionali sugli arredi all’interno del fabbricato adibito ad abitazione.

P.Q.M.

non definitivamente pronunciando, così decide, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa:

1) accerta e dichiara l’indivisibilità del compendio immobiliare sito in (omissis);

2) respinge la domanda diretta alla divisione del denaro appartenente all’eredità materna;

3) respinge le domande di condanna della convenuta sig. Emilietta XXX al pagamento di un’indennità di occupazione del magazzino;

4) dichiara inammissibili le ulteriori domande risarcitorie proposte dall’attrice e dal convenuto;

5) rimette la causa in istruttoria con separata ordinanza;

6) riserva la regolamentazione delle spese di lite e di CTU alla sentenza definitiva.

Padova, 1-4-2016

Il Giudice dott. Antonella Guerra

Lastrico solare del condominio: le modalità di ripartizione delle spese vanno riviste

Cassazione civile, Sez. II, Ordinanza del 13-06-2014, n. 13526

LA QUESTIONE GIURIDICA

Precedentemente, la giurisprudenza perveniva immotivatamente a un riparto analogo dei danni arrecati al condomino o al terzo proprietario dell’appartamento sottostante al lastrico solare, muovendo dalla premessa che il condominio è tenuto alla manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello) anche se di uso o di proprietà esclusiva, e che alle relative spese deve provvedere il condominio stesso seguendo il criterio di ripartizione previsto dall’art. 1126 c.c..

La dottrina tuttavia, rilevando che le infiltrazioni possono essere determinate anche da cause diverse rispetto all’usura fisiologica come, ad esempio, l’incuria del proprietario del lastrico solare, l’omessa o ritardata manutenzione da parte del condominio in caso di usura del manto impermeabilizzante, etc, osservava che l’art. 1126 del codice civile è norma che fa esclusivo riferimento alle spese per la riparazione e la ricostruzione del lastrico solare. 

Diversamente e più coerentemente altre pronunce della Suprema Corte (si vedano esemplificativamente Cass. 7727/07; 6376/06; 642/03; 15131/01) nell’ipotesi di cattiva manutenzione di cose in uso esclusivo al condomino, avevano richiamato l’applicazione dell’art. 2051 c.c. seguendo il principio che addebita il danno ascrivibile ai singoli o al condominio all’eventuale comportamento lesivo di chi lo ha cagionato.

Andava, infatti, più correttamente distinta l’ipotesi in cui ci si duole di danni dovuti a vetustà o di danni riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, sancendo nel primo caso l’esclusiva legittimazione del condominio e nel secondo caso quella del condomino (cfr. Cass. 9084/10; 15300/13).

Ed invero, gli obblighi di contribuzione fissati negli art. 1123, 1125 e 1126 cod. civ. riguardano il diritto dei proprietari e l’utilità che essi traggono dai beni, non l’allocazione del danno subito dai terzi, che nella complessa tipologia in esame prescinde, di regola, dalla condotta dell’utilizzatore.

Il danno arrecato al condomino o al terzo proprietario dell’appartamento sottostante al lastrico solare, può, poi, anche dipendere dalla mancata solerzia del condominio nell’apprestare ricostruzioni e riparazioni tempestivamente, prima cioè che si produca il pregiudizio per l’appartamento sottostante.

Questa omissione di azione condominiale può esservi, come nella specie è stato denunciato, anche se il condomino che vanta l’uso esclusivo del lastrico o la proprietà della terrazza sia esente da specifiche colpe.

In sostanza la S.C. intende riaffermare il principio secondo cui il fatto costitutivo dell’illecito risale alla condotta omissiva o commissiva dei condomini, che fonda una responsabilità aquiliana, la quale deve essere scrutinata secondo le rispettive colpe dei condomini e, in caso di responsabilità condominiale, secondo i criteri millesimali, senza utilizzare la normativa coniata ad altro fine.

E suddividere la spesa secondo i criteri millesimali piuttosto che secondo il criterio dettato dall’art. 1126 c.c. porta, per tutta evidenza, a conseguenze di non poco momento.

LA SENTENZA INTEGRALE

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente –

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere –

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere –

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ordinanza

sul ricorso 18358/2008 proposto da:

I.E. C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA E. MANFREDI 17, presso lo studio dell’avvocato CONTI CLAUDIO, che la rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

C.N. IN T. C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA A. BAIAMONTI 4, presso lo studio dell’avvocato AMATO RENATO, che la rappresenta e difende;

– controricorrente –

e contro

COND (OMISSIS), IN PERSONA DELL’AMM.RE P.T.;

– intimato –

avverso la sentenza n. 3279/2007 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 24/07/2007;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/03/2014 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;

udito l’Avvocato Conti Claudio difensore della ricorrente che si riporta alle proprie difese ed insiste per l’accoglimento;

udito l’Avv. Amato Renato difensore del controricorrente che insiste sull’accoglimento delle proprie difese;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

 1) Oggetto della controversia sono i danni causati all’appartamento di proprietà C. da infiltrazioni di acqua provenienti da un terrazzo dell’edificio condominiale sito in via (OMISSIS).

L’azione è stata introdotta nel 1999 dal C.N., proprietaria dell’interno 9 palazzina D, con “ricorso per danno temuto” proposto nei confronti del Condominio e della condomina I., alla quale il Condominio, costituendosi, aveva addebitato la responsabilità dell’accaduto.

Il tribunale di Roma nell’aprile 2003 ha condannato i convenuti in solido al risarcimento di Euro diecimila in favore dell’attrice, da ripartire per 1/3 a carico della proprietaria esclusiva del terrazzo, signora I., e per i 2/3 a carico degli altri condomini.

La I. proponeva appello chiedendo che le fosse addebitata la sola quota millesimale.

Il Condominio con appello incidentale, oltre al rigetto delle domande proposte dalla attrice C., domandava in via subordinata la condanna della I. al pagamento di 1/3 del costo dei lavori, per una somma pari a circa 2900 Euro, ferma analoga ripartizione ex art. 1126 c.c. del danno liquidato in favore dell’attrice.

La Corte di appello di Roma con sentenza 24 luglio 2007 ha rigettato il gravame.

Ha affermato che la convenuta non aveva provato che i danni fossero derivati da caso fortuito, forza maggiore o colpevole inerzia del Condominio e che quest’ultimo non aveva superato la presunzione di responsabilità ex art. 2051 c.c., non avendo dimostrato che i danni provenissero da lavori effettuati dalla I. sul terrazzo.

La Corte ha poi riscontrato che la domanda di rimborso del costo delle opere di rifacimento era stata tempestivamente proposta dal Condominio nei confronti della I. e ha ripartito le relative spese con il medesimo criterio, ex art. 1126 c.c. I. ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 9 luglio 2008.

La sola C. ha resistito con controricorso.

2) L’unico complesso motivo lamenta in primo luogo “violazione di norma di diritto e contraddittoria motivazione circa la legittimazione passiva della I. ex art. 1126 e 1130 – 1131 c.c.”.

La ricorrente dichiara espressamente di non contestare la ripartizione delle spese di “rifacimento del terrazzo” ex art. 1126 c.c., ma contesta l’addebito delle spese dei tre gradi di giudizio e la condanna al risarcimento del danno subito dalla C. “nella misura di cui all’art. 1126 c.c.”.

Espone che il Condominio era stato tempestivamente avvertito delle infiltrazioni e che aveva ritardato gli interventi a causa del mancato raggiungimento della maggioranza per deliberare gli interventi necessari, nonostante il voto favorevole della I..

Deduce che ella non avrebbe dovuto essere condannata alla refusione delle spese dei giudizi, in quanto carente di legittimazione passiva e che il danno avrebbe dovuto essere ripartito a carico dei condomini secondo le quote millesimali.

2.1) La Corte di appello ha deciso la causa affermando che il terrazzo di proprietà esclusiva della convenuta I. svolge anche la funzione di copertura del fabbricato condominiale.

Ne ha desunto, citando Cass. Sez Unite n. 3672/97, che obbligati – sia alle riparazioni che al risarcimento dei danni arrecati all’appartamento sottostante – sono “i condomini che usufruiscono della copertura del terrazzo in concorso con il proprietario superficiario”, secondo la proporzione di cui all’art. 1126 c.c..

3) La decisione impugnata è coerente con principi sanciti dal citato precedente delle Sezioni Unite.

E’ tuttavia opinione del Collegio che esso debba essere ripensato e che della questione possano essere nuovamente investite le Sezioni Unite.

Prima del citato arresto giurisprudenziale, la S.C. aveva già affermato che in caso di danni a terzi, cagionati dall’omessa esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria su lastrico solare in edificio condominiale, ed a carico del condominio, i singoli condomini sono tenuti, nei rapporti interni tra loro, a concorrere al risarcimento dei danni secondo i criteri di cui all’art. 1126 cod. civ. (Cass. 12606/05).

3.1) Questo orientamento era stato efficacemente criticato in dottrina.

Si era rilevato che dalla premessa che il condominio è tenuto alla manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello) anche se di uso o di proprietà esclusiva, e che alle relative spese deve provvedere il condominio e che la ripartizione deve avvenire secondo il criterio previsto dall’art. 1126 c.c., la giurisprudenza perveniva immotivatamente a un riparto analogo dei danni arrecati al condomino o al terzo proprietari dell’appartamento sottostante.

Dopo aver ricordato che il fondamento di tale responsabilità nel caso di omessa manutenzione del lastrico solare in proprietà esclusiva era comunemente individuato nell’art. 2051 c.c., la dottrina aveva osservato in primo luogo che sarebbe stato opportuno distinguere l’ipotesi di lastrico solare in uso esclusivo e lastrico solare (o terrazza a livello) in proprietà esclusiva di un solo condomino.

Al di là di questa possibile distinzione, rilevante ex art. 2051 c.c., era stato considerato che inspiegabilmente la regola relativa alla responsabilità per danni veniva ricercata nell’art. 1126 c.c., giacchè detta norma fa esclusivo riferimento alle spese per la riparazione e la ricostruzione del lastrico solare.

L’accollo al condomino che ha la proprietà esclusiva o il diritto di uso esclusivo sul lastrico solare di una quota delle spese relative alla manutenzione ha una sua ratio nella usura causata dal godimento di tale condomino.

I danni di cui il condominio deve rispondere in caso di infiltrazioni derivanti da omessa manutenzione non dipendono invece da un comportamento del proprietario esclusivo del lastrico o al titolare di un diritto di uso esclusivo, ma dalla inerzia del condominio.

3.2) Cass. 3672/97 si è fatta carico della ricerca di una ratto alla soluzione preferita e l’ha illustrata con una complessa costruzione giuridica.

Essa ha escluso che in via di principio la responsabilità per i danni prodotti nell’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare per difetto di manutenzione si ricolleghi al disposto dell’art. 2051 cod. civ.. Si è chiesta se detta responsabilità discenda direttamente dalla titolarità del diritto reale (condominio, proprietà superficiaria o uso esclusivo) e dall’inadempimento delle obbligazioni, ad esso relative, di conservare le parti comuni.

Ha affermato che la specificità della normativa dettata in tema di condominio negli edifici induce a preferire questa ipotesi alternativa. Ha affermato che dall’art. 1123 e dall’art. 1126 discendono obbligazioni poste dalla legge a carico ed in favore dei condomini dell’edificio, da qualificare come obbligazioni propter rem di cui i partecipanti al condominio sono ad un tempo soggetti attivi e soggetti passivi e aventi ad oggetto “la prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell’edificio, siano essi comuni o esclusivi”.

Le obbligazioni reali di conservazione riguarderebbero tutti i rapporti reali inerenti, con la conseguenza “che la susseguente responsabilità per inadempimento concerne i danni arrecati ai beni costituenti il fabbricato”.

L’inadempimento delle obbligazioni propter rem di tutelare l’integrità del lastrico sarebbe quindi disciplinato dall’art. 1218 cod. civ. e – si aggiungeva – “poichè le condizioni materiali di dissesto e di degrado del lastrico, che tecnicamente si esprimono con il concetto di difetto di manutenzione, derivano dall’inadempimento delle obbligazioni propter rem, segue de plano che la responsabilità ed il risarcimento dei danni sono regolati secondo gli stessi criteri di imputazione e di ripartizione”.

Con espresso obiter dictim, le Sezioni Unite del ’97 hanno poi lasciato residuo spazio applicativo a un concorso di responsabilità extracontrattuale, ex art. 2051 c.c., nascente da un fatto (illecito) diverso, vale a dire dalla lesione di un diritto soggettivo dei condomini “estraneo ai rapporti di condominio per esempio, del diritto all’integrità fisica o alla salute del proprietario del piano sottostante), ovvero dalla lesione di un diritto dei terzi, i quali con l’edificio in qualche modo entrano in relazione”.

4) Sebbene sia stata seguita da molte pronunce successive, la sentenza qui narrata non ha sopito le opinioni contrarie, nè ha uniformato la giurisprudenza.

E’ opinione di questo Collegio, riscontrata da interventi dottrinali, che l’orientamento qui contrastato abbia effettuato una indebita applicazione delle norme fissate per stabilire il contributo alle riparazioni o ricostruzioni, concepite dal legislatore (si veda la Relazione al Re circa l’art. 1126 e suoi richiami all’art. 563 abrogato) per tenere conto della maggiore utilità che i condomini aventi l’uso esclusivo (quale piano di calpestio) traggono rispetto agli altri condomini che si giovano della funzione principale del lastrico, quella di copertura.

4.1) Più coerentemente altre pronunce della Suprema Corte (si vedano esemplificativamente Cass. 7727/07; 6376/06; 642/03; 15131/01) hanno richiamato l’applicazione dell’art. 2051 c.c. nell’ipotesi di cattiva manutenzione di cose in uso esclusivo al condomino, seguendo il principio che addebita il danno ascrivibile ai singoli o al condominio all’eventuale comportamento lesivo di chi lo ha cagionato.

La linea di contrasto è percepibile anche a proposito della individuazione del legittimato passivo a resistere all’azione risarcitoria del terzo (anche se condomino) danneggiato.

Si è introdotta infatti una distinzione tra l’ipotesi in cui ci si duole di danni dovuti a vetustà o di danni riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, sancendo nel primo caso l’esclusiva legittimazione del condominio e nel secondo caso quella del condomino (cfr. Cass. 9084/10; 15300/13).

4.2) Ciò che maggiormente rileva è però la convinzione che gli obblighi di contribuzione fissati negli art. 1123, 1125 e 1126 cod. civ. riguardano il diritto dei proprietari e l’utilità che essi traggono dai beni, non l’allocazione del danno subito dai terzi, che nella complessa tipologia in esame prescinde, di regola, dalla condotta dell’utilizzatore.

Esso infatti risale alla mancata solerzia del condominio nell’apprestare ricostruzioni e riparazioni tempestivamente, prima cioè che si produca il pregiudizio per l’appartamento sottostante.

Questa omissione di azione condominiale può esservi, come nella specie è stato denunciato, anche se il condomino che vanta l’uso esclusivo del lastrico o la proprietà della terrazza (si è già detto della costante equiparazione, non esente da perplessità, di dottrina e giurisprudenza, su cui non è in questo caso sollevata questione) sia esente da specifiche colpe. Nè il criterio di regolazione di cui all’art. 1218 vale a correggere, di norma, l’imputazione degli addebiti.

E’ stato notato inoltre che il risarcimento prescinde da ogni considerazione sull’utilità che il danneggiante trae dal pregiudizio arrecato, criterio contrario a quello che regge l’art. 1126 c.c., fondato sull’utilità del danneggiante.

Si intende quindi ribadire che il fatto costitutivo dell’illecito risale alla condotta omissiva o commissiva dei condomini, che fonda una responsabilità aquiliana, la quale deve essere scrutinata secondo le rispettive colpe dei condomini e, in caso di responsabilità condominiale, secondo i criteri millesimali, senza utilizzare la normativa coniata ad altro fine.

Il prospettato ripensamento dell’orientamento sin qui maggioritariamente applicato impone di rimettere gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.

P.Q.M.

La Corte rimette gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della 2^ Sezione Civile, il 11 marzo 2014.

Depositato in Cancelleria il 13 giugno 2014

 

Il condomino che vince la causa non paga le spese legali

Cassazione civile, Sez. II, Sentenza del 18-06-2014, n. 13885

 IL CASO:

Due condomini impugnavano una delibera con la quale venivano loro addebitati i costi sostenuti per pagare la parcella di un avvocato riferentesi ad una causa che il Condominio aveva promosso (e poi persa) contro di loro.

IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE:

Il condominio non può pretendere che alle spese legali sopportate per una lite promossa e persa contro un condomino partecipi pro quota anche detto condomino che abbia vinto la causa.Invero, nell’ipotesi di controversia tra condomini, l’unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al Condominio in contrasto tra loro, con la conseguenza che il giudice, nel dirimere la controversia dovrà provvedere anche definitivamente sulle spese del giudizio, determinando, secondo i principi di diritto processuale, quale delle due parti in contrasto debba sopportare le stesse.

 Inoltre, la CORTE HA RIAFFERMATO IL SEGUENTE PRINCIPIO:

Tra le spese che devono esser regolate in seguito alla definizione del processo sono ricomprese quelle che la parte abbia sostenuto anteriormente all’inizio del medesimo e ad esso collegate da un nesso di pertinenza e rilevanza, tra cui quelle, di ufficio e di parte, sostenute nella fase di accertamento tecnico preventivo, acquisito al processo di merito (cfr. Cass. n. 1690 del 2000).

 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente –

Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere –

Dott. MANNA Felice – Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –

Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 14577/08) proposto da:

D.E.V., rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv.to M. C. del foro di Salerno e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione in Roma, piazza Cavour n. 1;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, domiciliato in appello presso il difensore, Avv.to R. D. D. in Cava dè Tirreni, via De Filippis n. 29;

– intimato –

e contro

M.A., domiciliata in appello presso il difensore, Avv.to C. D. E. in Cava dè Tirreni, via M. Garcia n. 17;

– intimata –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Salerno n. 206 depositata il 15 febbraio 2008;

Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 7 marzo 2014 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio, che – in assenza della parte costituita – ha concluso per l’accoglimento del terzo e del quarto motivo di ricorso, il rigetto per i restanti motivi.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 7 giugno 1995 D.E. V. ed M.A., quali proprietari di unità immobiliari site nel fabbricato di (OMISSIS) (n. 3 appartamenti, n. 2 locali a piano terra ed un locale seminterrato adibito a video-pub-bar e paninoteca), evocavano, dinanzi al Tribunale di Salerno, il CONDOMINIO del medesimo stabile esponendo che l’assemblea condominiale in data 7.4.1995 (verbale comunicato l’8.5.1995) aveva approvato il rendiconto delle spese ordinarie e straordinarie al 30.9.1994 senza che agli attori, per deliberato ostruzionismo, fosse stato consentito di prendere visione della documentazione a supporto dei costi di bilancio e pur dichiarando di riservare ulteriori e più puntuali contestazioni all’esito dell’esibizione in giudizio degli atti invano richiesti, deducevano che non erano da loro dovute le spese legali indicate in L. 6.196.150, perchè maturare nella vertenza promossa contro di loro, relative ad acconti all’avv.to B., nonchè le spese legali dell’avv.to M., indicate in L. 4.403.790, e le spese legali versate all’ing. V., in quanto pagamenti oggetto di precedente impugnativa, delle quali era già stato investito il Tribunale di Salerno;

aggiungevano i Condomini che nella medesima adunanza il CONDOMINIO aveva approvato il bilancio di previsione con un aumento del 10% rispetto alla precedente previsione di spesa, autorizzando l’amministratore ad applicare le tabelle correnti, salvo che per la spesa di manutenzione del depuratore che aveva suddiviso per l’85% a carico di tutti i condomini da ripartirsi secondo la tabella “A” ed il restante 15% unicamente a carico del locale “paninoteca” di proprietà degli attori, criterio che doveva ritenersi arbitrario, in quanto sprovvisto di motivazione, non creando peraltro alcun aggravio all’impianto l’attività svolta dagli attori; proseguivano che quanto ai punti 5) e 8) dell’o.d.g. – pagamento alla ditta Ediltre ed alla ditta Edilsenatore – dette voci avevano già costituito oggetto di impugnazione avanti al medesimo ufficio (con atti di citazione notificati il 1.8.1994 ed il 16.3.1995) e conseguentemente, nel riportarsi alle difese ivi esposte, chiedevano la riunione del giudizio a quelli già pendenti tra le stesse parti per evidenti ragioni di connessione soggettiva ed oggettiva; infine, concludevano chiedendo l’annullamento della delibera del 7.4.1995 e per l’effetto dichiarare che gli attori non erano tenuti alla contribuzione della spesa relativa alle competenze professionali dell’avv.to M., dell’ing. V. e dell’avv.to B., disponendo la modifica in tal senso del bilancio consuntivo; dichiarare illegittimo il criterio di ripartizione della spesa per la manutenzione dell’impianto di depurazione ed indicare, se del caso, quello corretto; accogliere le richieste di cui agli atti di citazione notificati il 1.8.1994 ed il 16.3.1995.

Instaurato il contraddittorio, nella resistenza del CONDOMINIO, il giudice adito, accoglieva la domanda attorea per quanto di ragione e per l’effetto annullava la delibera assembleare del 7.4.1995 in ordine al rendiconto ed al preventivo approvati nei limiti specificati in motivazione. In virtù di rituale appello interposto dal CONDOMINIO, con il quale censurava la sentenza di primo grado sotto molteplici profili, la Corte di appello di Salerno, nella resistenza degli appellati, comunicato all’udienza di precisazione delle conclusioni dal difensore di questi ultimi che era stato definitivamente rimosso l’impianto fognario per cui era controversia, essendo stato creato un allaccio diretto alla fogna comunale, dichiarava cessata la materia del contendere quanto al riparto dei costi di manutenzione del depuratore, accoglieva il gravame per il resto e per l’effetto rigettava le domande proposte dai coniugi D.E. e M. con citazione del 7.6.1995.

A sostegno della decisione adottata la corte territoriale evidenziava che quanto alla spesa di L. 6.196.150 di cui alle fatture emesse dall’avv.to B., la n. 46/93 per L. 1.467.000 atteneva al ricorso al TAR da parte del CONDOMINIO contro il Comune di Cava dè Tirreni avverso l’ordinanza di sospensione ad horas della immissione dei liquami condominiali nel torrente (OMISSIS), la n. 15/94 per L. 1.003.500 riguardava spese generali e competenze del professionista quale amministratore, la n. 44/94 per L. 1.821.100 concerneva la copertura di spese generali e le funzioni di amministratore per il primo semestre 1994 e la n. 61/94 per L. 1.905.000 riguardava il giudizio definito avanti alla Corte di appello con sentenza n. 98/94, nel quale il CONDOMINIO aveva agito contro l’assicurazione Milano che non intendeva garantire il Condominio per il crollo di un muro condominiale, che aveva danneggiato l’autovettura dei D.E.; la somma corrisposta all’avv.to M. di L. 4.405.000 era relativa alle spese liquidate dalla sentenza predetta, nella quale era stato ribadito che non era operante la copertura assicurativa del Condominio per il danno pagato al veicolo degli attori; la somma di L. 2.850.900 atteneva al compenso dovuto all’ing. V. per l’espletato accertamento tecnico preventivo depositato nel giudizio avanti al TAR. Tanto illustrato, concludeva che si trattava di costi che attenevano alla cosa comune, di cui erano comproprietari anche gli attori, per cui gravavano anche sugli stessi.

Per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Salerno agisce il D.E., sulla base di otto motivi (seppure diversamente numerati), non sviluppate difese dagli intimati CONDOMINIO e M..

Motivi della decisione

Con il primo motivo il ricorrente denuncia omessa o comunque insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, per non essere stato specificato che tutti i costi condominiali esposti con riferimento al giudizio definito con la sentenza n. 98/1994 della Corte di appello di Salerno attenevano a controversia introdotta dallo stesso condomino ricorrente, tant’è che anche nel grado di appello, proposto dall’assicurazione evocata, il D.E. si è costituito come parte processuale autonoma e distinta dal CONDOMINIO intimato.

Il secondo motivo, con il quale è dedotta la violazione dell’art. 1132 c.c., pone il seguente quesito di diritto: “Dica la Suprema Corte se il principio di diritto ricavato dall’art. 1132 c.c. – secondo cui le spese sostenute dal Condominio in un giudizio promosso da un condomino, o nei confronti di un condomino, non possono essere ripartite “pro quota” anche tra il suddetto condomino – operi anche per le spese sostenute dal Condominio in grado di appello per resistere al gravame proposto dal terzo chiamato in causa per negare di essere tenuto a prestare la garanzia invocata da detto CONDOMINIO”.

Con il terzo motivo è denunciata contraddittoria ed omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, in particolare con riferimento alla somma pagata dal Condominio per l’avv. Mascolo, difensore dell’assicurazione nel giudizio indicato alle censure 1 e 2, nonostante per quanto attiene l’appellato D. E. le spese del grado fossero state compensate.

Con il quarto motivo è lamentata la violazione dell’art. 1132 c.c., e art. 92 c.p.c., giacchè argomentando come ha fatto il giudice del gravame quanto alle spese processuali liquidate in favore dell’assicurazione, il CONDOMINIO verrebbe a ripetere nei confronti del condomino antagonista le spese dovute al terzo chiamato in garanzia nel medesimo giudizio. A conclusione della censura viene formulato il seguente quesito di diritto: “Dica la Suprema Corte se, nel giudizio per risarcimento dei danni promosso da un condomino nei confronti del CONDOMINIO, il CONDOMINIO convenuto – qualora abbia chiamato in garanzia il proprio assicuratore e, dopo essersi visto accogliere dal primo giudice la domanda di garanzia, abbia subito l’appello dell’assicuratore, l’accoglimento del gravame da questo proposto e la condanna al pagamento delle spese del doppio grado in favore dell’appellante – possa poi ripetere le spese pagate al procuratore dell’assicuratore, pro quota, nei confronti del condomino antagonista, nonostante la compensazione giudiziale delle spese, operata dal giudice di secondo grado, tra il detto condomino e l’assicuratore”.

I motivi da uno a quattro del ricorso sono da trattare congiuntamente, in quanto tutti attengono alle spese processuali, pretese dal Condominio per onorari corrisposti a due difensori, in riferimento al medesimo giudizio introdotto dal ricorrente e conclusosi avanti alla Corte di appello di Salerno. Essi sono fondati.

Secondo risalente orientamento di questa Corte, cui il Collegio ritiene di dare continuità, nella specie di lite tra Condominio e condomino non trova applicazione, nemmeno in via analogica, la disposizione dell’art. 1132 c.c., che disciplina la materia delle spese processuali del condomino che abbia ritualmente dissentito dalla deliberazione di promuovere una lite o di resistere ad una domanda rispetto ad un terzo estraneo e neppure l’art. 1101 c.c., richiamato dall’art. 1139 c.c. (così Cass. 25 marzo 1970 n. 801).

Prosegue la pronuncia nel ritenere che “nell’ipotesi di controversia tra condomini, l’unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al Condominio in contrasto tra loro, con la conseguenza che il giudice, nel dirimere la controversia provvedere anche definitivamente sulle spese del giudizio, determinando, secondo i principi di diritto processuale, quale delle due parti in contrasto debba sopportare, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condomini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall’amministratore“.

In altri termini, la ripartizione delle spese legali, affrontate per una causa che si è persa, o per la quale il giudice ha deciso di compensare le spese affrontate, ha criteri propri rispetto al motivo della causa stessa.

Ne consegue che non avendo fatto la sentenza impugnata applicazione di detto principio, non invalidando la delibera assembleare che ha posto a carico del condomino D.E. le spese processuali dal CONDOMINIO sopportate per il compenso del proprio difensore nel giudizio introdotto dal primo, la relativa statuizione va cassata.

Eguali considerazioni valgono per quanto attiene alle spese di lite che il CONDOMINIO ha rifuso all’assicurazione, dal medesimo chiamata in garanzia (nel predetto giudizio), che per espressa previsione di cui alla sentenza invocata, sono state compensate fra il condomino D.E. e l’assicurazione.

Con il quinto motivo viene denunciata omessa e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, in particolare per avere il giudice del gravame addossato al condomino le spese dell’A.T.P. nonostante la stessa fosse stata espletata con riferimento a giudizio risarcitorio introdotto dal Condominio nei confronti del ricorrente, mentre l’utilizzazione postuma di detto atto avanti al TAR non aveva comportato alcuna spesa aggiuntiva per il Condominio.

Il sesto motivo – con cui è dedotta la violazione dell’art. 1132 c.c., artt. 91, 92 e 696 c.p.c., con riferimento all’esborso enunciato nel quinto mezzo – pone il seguente quesito di diritto:

“Dica la Suprema Corte se il principio di diritto ricavato dall’art. 1132 c.c., – secondo cui le spese sostenute dal Condominio in un giudizio contro condomino non possono essere ripartite pro quota anche tra il suddetto condomino – operi anche per le spese di accertamento tecnico preventivo sostenute dal Condominio in funzione di un eventuale successivo giudizio contro detto condomino”.

Anche detti motivi – che per la evidente connessione che li astringe vanno esaminati congiuntamente – sono meritevoli di accoglimento.

Premesso che va riaffermato il principio secondo il quale tra le spese che devono esser regolate in seguito alla definizione del processo sono ricomprese quelle che la parte abbia sostenuto anteriormente all’inizio del medesimo e ad esso collegate da un nesso di pertinenza e rilevanza, tra cui quelle, di ufficio e di parte, sostenute nella fase di accertamento tecnico preventivo, acquisito al processo di merito (cfr Cass. n. 1690 del 2000), emerge che anche con riferimento a detto esborso – incontestato che sia stato sostenuto con riferimento a giudizio in cui il condomino era controparte – trova applicazione il criterio di ripartizione sopra riportato con riguardo alla soccombenza, con la conseguenza che è da ritenere erronea la statuizione che ne confermato la regolazione prevedendo una quota anche in capo al D.E..

I motivi sette ed otto – con cui viene denunciata l’omessa e contraddittoria motivazione (n. 7), nonchè la violazione dell’art. 100 c.p.c. (8) quanto alla erronea dichiarazione di cessazione della materia del contendere – pongono a conclusione il seguente quesito di diritto: “Dica la Suprema Corte se il principio l’eliminazione dell’impianto di un servizio condominiale alcuni mesi prima dell’11.10.2007 sia idonea a far cessare la materia del contendere, all’impugnazione dei criteri di ripartizione di costo di quel servizio deliberati il 7.4.1995 ed applicati fino al momento della dismissione dell’impianto”.

E’ insegnamento consolidato nella giurisprudenza di questa Corte che la cessazione della materia del contendere presuppone che le parti si diano reciprocamente atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e sottopongono conclusioni conformi in tal senso al giudice (Cass. SS.UU. n. 13969 del 2004), potendo al più residuare un contrasto solo sulla spesa di lite, che il giudice con la pronuncia deve risolvere secondo il criterio della cosiddetta soccombenza virtuale (Cass. n. 14775 del 2004).

Allorquando, invece, la sopravvenienza di un fatto che si assuma suscettibile di determinare la cessazione della materia del contendere sia allegato da una sola parte e l’altra non aderisca a tale prospettiva, il suo apprezzamento, ove naturalmente esso sia dimostrato, non può concretarsi in una pronuncia di cessazione della materia del contendere, bensì ove abbia determinato il soddisfacimento del diritto azionato con la domanda dall’attore, in una valutazione alla luce del criterio cui l’ordinamento ancora la possibilità di adire la tutela giurisdizionale, cioè alla stregua dell’interesse ad agire, con la conseguenza che il suo rilievo potrà dare luogo ad una pronuncia dichiarativa dell’esistenza del diritto azionato (e, quindi, per tale aspetto di accoglimento della domanda) o di sopravvenuto difetto di interesse ad agire dell’attore in ordine ai profili non soddisfatti da tale dichiarazione, in ragione dell’avvenuto soddisfacimento della sua pretesa per i profili ulteriori rispetto alla tutela dichiarativa (salva la valutazione sulle spese giudiziali, che deve tenere conto della circostanza che l’attore è stato costretto al giudizio dal disconoscimento del suo diritto da parte del convenuto, venuto meno solo durante il suo svolgimento e, dunque, della sostanziale esistenza di una soccombenza del convenuto quantomeno in ordine al profilo inerente l’accertamento della sussistenza della situazione giuridica fatta valere, che la pronuncia del giudice, in quanto attestante un difetto di interesse ad agire soltanto sopravvenuto, sostanzialmente riconosce). Ove, invece, si sia sostanziato nel riconoscimento da parte dell’attore della infondatezza del diritto da lui azionato, in una pronuncia da parte del giudice sul merito dell’azione nel senso della declaratoria della sua infondatezza, con il relativo potere di statuizione sulle spese secondo le normali regole.

Ora, nella specie, la circostanza dell’intervenuta rimozione dell’impianto di depurazione nel corso dell’anno 2007, ritenuta significativa per la dichiarazione di cessazione della materia del contendere, allegata dalla medesima parte ricorrente, deve ritenersi del tutto erronea, non essendo le parti d’accordo nel dare al fatto del rilascio il significato predetto. Tale circostanza -incontestata fra le parti sia nella sua oggettività sia nelle sue modalità, cioè nel tempo dell’allaccio diretto alla fogna comunale, fatto questo allegato espressamente e rimasto del tutto incontestato dall’appellato Condominio – avrebbe semmai dovuto essere considerata, in sede di decisione sul merito, per il caso di ritenuta infondatezza della domanda di annullamento della delibera assembleare quanto ai criteri di ripartizione delle spese di manutenzione del depuratore, quale circostanza satisfattiva della pretesa attorea per effetto della cessazione del servizio che tali spese comportava, sì da doversi escludere la persistenza dell’interesse ad agire relativamente all’annullamento di detto punto della delibera, ma avrebbe dovuto indurre la Corte di appello comunque ad accertare il quando ed il come delle spese di manutenzione del servizio fino alla sua cessazione.

Conclusivamente in accoglimento del ricorso per quanto di ragione nei termini sopra precisati, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte di appello di Napoli, che si atterrà ai principi di diritto innanzi enunciati e regolerà anche le spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il ricorso;

cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, alla Corte di appello di Napoli.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 7 marzo 2014.

Depositato in Cancelleria il 18 giugno 2014

La tutela degli immobili da costruire

Dopo anni di attese è entrato in vigore il 21 luglio 2005 il decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, che introduce maggiori tutele per chi acquista case in corso di costruzione.

Ma vediamo prima di sintetizzare le novità normative introdotte dal Decreto Legislativo in parola, quale era la situazione all’interno della quale poteva malauguratamente trovarsi l’acquirente, o meglio, l’aspirante acquirente di un immobile.Il mercato immobiliare, infatti, si basava (ma si basa tuttora) sulla futura costruzione di immobili e sulla prassi di concludere contratti (generalmente preliminari) in forma di scrittura privata, con i quali il costruttore e/o la Cooperativa Edilizia si impegnavano ad edificare un certo fabbricato ad a trasferire la proprietà dello stesso all’aspirante acquirente e/o socio della cooperativa.La costruzione dell’immobile comportava, tuttavia, per sua natura, un’attività prolungata anche di anni.A questo punto, il promissario acquirente si trovava esposto a tutti i rischi conseguenti all’inadempimento e/o dissesto (leggi: fallimento) del costruttore per tutto il tempo intercorrente tra la sottoscrizione del contratto e la stipula dell’atto notarile di acquisto della proprietà del bene.Quando poi si presentavano problemi di insolvenza del costruttore e di ammissione di quest’ultimo alle procedure concorsuali, il promissorio acquirente si trovava letteralmente in balia del curatore fallimentare il quale, tra adempimento del contratto e suo scioglimento, preferiva quest’ultima soluzione che determinava l’apprensione del bene (abitazione) alla procedura e sua successiva vendita all’asta.
A quel punto, il malcapitato aspirante acquirente, senza la benché minima tutela, al fine di acquisire definitivamente la 
proprietà dell’immobile, magari già dallo stesso (e dalla sua famiglia) abitato; era costretto a presentarsi all’asta fallimentare per tentare – concorrendo, perlopiù, con altri potenziali acquirenti, di aggiudicarselo.Peggio finivano quei promissari acquirenti che avessero versato al costruttore acconti sul prezzo o l’avessero addirittura già saldato ancor prima della stipula dell’atto notarile: essi erano considerati meri creditori chirografari del fallito ai quali non spettava altro che insinuarsi al passivo della procedura concorsuale ed attendere, anche per molti anni, il riparto finale operato dal curatore che spesso alla fine riservava loro molto poco se non addirittura nulla.Alla luce delle doverose premesse testè esposte, il nuovo assetto normativo della materia rappresenta, a detta di molti, una riforma epocale, destinata ad avere certamente effetti favorevoli rispetto al mercato delle vendite degli immobili in costruzione.
Le novità introdotte, infatti, risultano di notevole impatto sociale: basti pensare che, secondo stime di associazioni di categoria, dal 1995 ad oggi le famiglie italiane coinvolte nelle migliaia di fallimenti di imprese di costruzione sono state più di 200.000.Ed invero, con questa legge si è colmato un vuoto legislativo del nostro Paese, l’unico in Europa a non avere una legislazione in materia.In sintesi, la novità più importante prevista dal legislatore è proprio quella di 
porre a carico del costruttore che intenda vendere un immobile da edificare o in corso di costruzione:

1) l’obbligo di rilasciare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente a quanto pagato prima del trasferimento definitivo dell’immobile;

2) l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa a favore dell’acquirente che per almeno dieci anni, tenga indenne l’acquirente dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere;

3) l’obbligo di versare un contributo ad un Fondo di solidarietà a favore degli acquirenti che (in passato) abbiano subìto una perdita a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure di crisi.

Quanto al punto 1), può precisarsi che l’obbligazione garantita dalla fideiussione non è l’adempimento del contratto, ma la restituzione delle somme versate dal promissorio acquirente, unitamente agli interessi legali maturati fino alla data del verificarsi della “situazione di crisi” del costruttore.
Già, ma quand’è che potremmo considerare il costruttore “in stato di crisi”?
La risposta ci viene offerta dall’art. 1, lett. c del decreto che ci indica che la situazione di crisi ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.In presenza delle suddette condizioni la fideiussione sarà escutibile a 
semplice richiesta scritta dell’acquirente da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, corredata di tutta la documentazione comprovante i versamenti effettuati.Va segnalato che il mancato rilascio della fideiussione – obbligo che deve essere adempiuto in un momento antecedente o contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita – legittima l’acquirente a far dichiarare la nullità del contratto, con conseguente richiesta di restituzione dei soldi già versati oltre che degli eventuali danni.Al termine di questa nostra breve disamina del Decreto, non possiamo non notare come l’ulteriore obbligo di rilasciare una polizza assicurativa a favore dell’acquirente, abbia inteso rafforzare la garanzia costruttiva cosiddetta di lunga durata contemplata dall’art. 1669 c.c., imponendo al costruttore l’obbligo di contrarre (a beneficio dell’acquirente) una polizza assicurativa indennitaria decennale, decorrente dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere per vizio del suolo o per difetto della costruzione e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del definitivo di compravendita o d’assegnazione.