La responsabilità del mediatore immobiliare per violazione degli obblighi informativi (Cass. 21/02/2017 n. 4415)

LA RESPONSABILITÀ DEL MEDIATORE IMMOBILIARE PER VIOLAZIONE DEGLI OBBLIGHI INFORMATIVI: LE IPOTESI IN CUI NON E’ DOVUTA LA PROVVIGIONE NONOSTANTE LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE (Cass. 21/02/2017 n. 4415).  Fonte: Avv. Antonio Arseni – Foro di Civitavecchia

“Il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere, con l’ordinaria diligenza, l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno sia rifiutando il pagamento della provvigione”.

“Detta responsabilità, in particolare, non può estendersi e va pertanto esclusa, in ipotesi di indagini di carattere tecnico come quelle consistenti nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza. E, ciò, salve le ipotesi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni o circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero anche laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere, ovvero abbia  erroneamente adempiuto allo specifico incarico”.

Questi, in pratica, i principi affermati dalla Cassazione IIa Sezione Civile 21/02/2017 n° 4415, Presidente Matera, Relatore  Criscuolo.

Il caso aveva riguardato il fatto di un Tizio il quale, grazie alla attività mediatoria di una nota Agenzia Immobiliare, stipulava un contratto preliminare di compravendita di un immobile con il proprietario, poi risolto consensualmente perché il bene non era provvisto di certificato di abitabilità.

L’Agenzia Immobiliare, sul corretto rilievo che l’affare era stato concluso grazie al suo intervento positivo, chiedeva a Tizio il residuo ancora dovuto, a titolo di provvigione, evocandolo in giudizio per sentirlo condannare al  relativo pagamento.

In quel giudizio Tizio si opponeva alla richiesta, anzi chiedeva, a sua volta, la restituzione di quella parte del compenso provvigionale versato, in quanto, a suo dire, l’Agenzia Immobiliare si era resa inadempiente agli obblighi di cui all’art. 1759 CC, che pongono a carico del mediatore il dovere di “comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso”.

Il Tribunale di Bologna prima e la Corte di Appello della stessa città poi, davano ragione alla Agenzia Immobiliare sulla scorta di due fondamentali rilievi. Per il fatto che il mediatore aveva messo in contatto le parti, favorendo la conclusione dell’affare, sostanziatosi con il preliminare di vendita dell’immobile. Per la considerazione che la violazione dell’obbligo di informazione è integrata in ragione della presenza di alcune particolari ipotesi, quali la contitolarità del bene in capo a più soggetti, l’esistenza di opzioni e prelazioni sul bene stesso, nonché la sussistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli a carico dello stesso ma non anche  per la mancanza di conformità edilizia dell’immobile.

In questo senso, la provvigione al mediatore era legittimamente dovuta sulla base del preliminare concluso tra le parti messe in contatto ancorché le stesse lo avessero poi risolto consensualmente a motivo del vizio di natura edilizia.

Approdata  la causa in Cassazione, su ricorso di Tizio, la Corte Regolatrice  rigettava  la impugnazione affermando i principi suddetti, applicati al caso di specie in cui (N.B.) non era stato imputato alla società mediatrice di aver fornito informazioni inveritiere o di non aver assolto ad uno specifico incarico e certamente non potendosi reputare che l’obbligo informativo scaturisca dal solo conferimento dell’incarico di mediazione.

Le suddette statuizioni si allineano ad una giurisprudenza, anche di merito, che ad oggi non ha subito sostanziali arresti.

Sintetizzando è bene ricordare come l’obbligo informativo  a carico del mediatore, previsto dall’art. 1759 CC, -che impone allo stesso di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare tali da poter influire sulla sua conclusione- deve essere letto in coordinazione con gli art. 1175 e 1176 C.C. (relativi, rispettivamente. ai doveri di correttezza e diligenza da valutare con riguardo alla natura dell’attività svolta), nonché con la disciplina dettata dalla L. 3/02/1989 n° 39 (relativa alla necessaria iscrizione di un apposito ruolo oggi sostituito dalla iscrizione nel registro delle imprese o nel REA ex D.lgs. 59/2010); quest’ultima richiede il possesso di determinati requisiti di cultura e competenza, condizionando all’iscrizione stessa la spettanza della provvigione.

In tale ottica si spiegano gli esiti di un contenzioso, in questi ultimi tempi aumentato per  la prassi invalsa  nel corpo sociale di rivolgersi sempre più spesso ad una Agenzia Immobiliare per la vendita di un immobile di proprietà, in quanto dotata di una organizzazione e di tecniche commerciali che agevolano ed accorciano i tempi per il trasferimento di un proprio bene.

I casi numericamente più frequenti, che vengono portati alla conoscenza dei Giudici, sono quelli classici laddove l’immobile, oggetto dell’attività mediatoria, presenti delle problematiche di carattere urbanistico (irregolarità insanabili, mancanza del certificato di abitabilità) ovvero risulti essere colpito da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche o pignoramenti gravanti sul bene), oppure, ancora, sia affetto da vizi che diminuiscono il valore della cosa.

In tali ipotesi la giurisprudenza è abbastanza consolidata nell’affermare i seguenti principi, tenuto conto della particolare funziona che oggi giorno il mediatore ha assunto come  sopra illustrato.

L’obbligo di corretta informazione del mediatore secondo il criterio della media diligenza professionale comprende, in senso positivo, il dovere di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili sulla base di quella diligenza che si esige dal mediatore, nonché in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.

Per fare alcuni esempi significativi di quanto appena detto, si richiamano alcuni precedenti giurisprudenziali che hanno indicato quali siano gli obblighi informativi a carico del mediatore, il cui mancato rispetto impedisce  il maturarsi del diritto al compenso provvigionale

  1. Sul tema relativo alla esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile, v. Cass. 06/11/2012 n° 19075, la quale ha stabilito: “In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 CC, lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.” In senso conforme v. Cass. 15/03/2006 n° 5777; Cass. 07/07/2009 n° 15926; Cass. 04/07/2006 n° 15274; Tribunale di Milano 09/10/2013; Tribunale di Belluno 02/11/2011; Tribunale di Massa 19/05/2006 (tutte in Red. Giuffrè 2006/2013).
  2. Sul tema relativo alle visure catastali v. Cass. 08/05/2012 n° 6926 la quale ha stabilito: “In difetto di una diversa ed espressa richiesta del cliente in tal senso, il mediatore professionale immobiliare non è tenuto ad esaminare le conservatorie dei registri immobiliari per verificare in quale categoria catastale rientri l’immobile, e, di conseguenza, se l’acquisto di esso consentirà all’acquirente il godimento dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa.”
  3. Sul tema relativo alle irregolarità urbanistiche dell’immobile v. Cass. 16/07/2010 n° 16623 la quale ha stabilito: “In tema di responsabilità del mediatore, la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.”

Vedasi anche Cass. 16/09/20015 n° 1814 che ha stabilito: “In tema di compravendita immobiliare, il mediatore che abbia fornito alla parte interessata alla conclusione dell’affare informazioni sulla regolarità urbanistica dell’immobile, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute (nella specie, la natura abusiva della veranda, adibita a cucina e in posizione centrale rispetto agli altri locali, e, quindi, neppure condonabile), non ha assolto l’obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che comprende non solo l’obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza) al professionista, ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, sicché è responsabile per i danni sofferti dal cliente.”

  1. Sul tema della informazione dello stato di insolvenza della controparte v. Cass. 15/03/2006 n 5777 la quale ha stabilito: “Nella mediazione, che consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, i soggetti del contratto sono tenuti all’obbligo generale e reciproco della buona fede, il quale si concreta a norma dell’art. 1759 CC nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza (compreso lo stato d’insolvenza dell’altra parte), che comprende sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto a diverse condizioni. Ne consegue che la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all’art. 1218 CC. l’inadempimento del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione.” In senso conforma Cass. 08/05/2001 n° 6389.
  2. Sul tema della contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone o della esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto di mediazione v. Cass. 14/07/2009 n° 16382 la quale ha stabilito: “Il mediatore tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull’esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione.”
  3. Sul tema dei vizi dell’immobile v. Cass. 08/05/2012 n° 6926 che ha stabilito: “Il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, consocendo o potendo conoscere con l’ordinaria diligenza l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione.”

Sulla portata del c.d. obbligo informativo a carico del mediatore si segnalano, per concludere, le  interessanti sentenze:

  • del Tribunale di Genova 15/02/2010 (in Red. Giuffrè 2010) la quale ha stabilito che: “L’obbligo del mediatore di comunicare alle parti ex art. 1759 CC, le circostanze a lui note o conoscibili che possono influire sulla conclusione del contratto non è limitato solo a quelle che influiscono sul consenso ma si estende anche ad altre circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto secondo condizioni diverse”.
  • del Tribunale di Napoli 18/05/2006 (in Red. Giuffrè 2006) secondo cui: “Deve essere affermata la responsabilità del notaio e del mediatore immobiliare, laddove, in caso di vendita di un immobile locato, non verifichino l’idoneità della disdetta a determinare la cessazione del contratto alla data prevista, differendo nel tempo la possibilità per l’acquirente di ottenere la libera disponibilità del bene.”
  • del Tribunale di Monza 07/04/2008 (in Red. Giuffrè 2008), che sembra dissociarsi dal contrario indirizzo sopra riportato laddove stabilisce che: “ La mediazione ha per oggetto la conclusione del contratto per il quale viene conferito il mandato e il mediatore deve attivarsi, non soltanto per reperire sul mercato il bene, ma per reperire un bene idoneo. In tale ottica, in tema di compravendita di un bene immobile, l’accertamento dell’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli da parte del mediatore, tramite una visura presso la Conservatoria, costituisce un onere di conoscenza che deve necessariamente essere considerato strumentale al corretto adempimento dell’incarico, finalizzato alla conclusione della compravendita di un bene idoneo. Dunque, tale adempimento non può non rientrare tra le prestazioni professionali essenziali del mediatore.”

Marzo 2017.  Avv. Antonio Arseni- Foro di Civitavecchia

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